3.心态救市预期令开发商心态趋平稳

从量价关系的角度分析，地量见地价，在成交持续萎靡、房价下跌的同时，也意味着房价失去了大幅下跌的动力，而从买卖双方博弈的心态看，如今的成交低迷在反映购房者观望同时，也反映了开发商不再愿意大幅降价。

很多开发商表示，如今高层的建安成本至少到了2500-3000元/平方米，再加上资金成本、税收、营销、管理成本等，不算土地成本，深圳一套普通高层的成本很轻易就会突破4000元/平方米。以目前的价位，近两年以招拍挂方式拿到地的项目，利润空间已经很小，地王项目很可能亏本。

对政府救市的预期也使得开发商心态趋于平稳。秋交会后，不少楼盘取消了节日特价优惠。显然，23日契税1%和首付二成新政的出台，符合了这些开发商们的预期。“这会降低开发商降价的迫切性，也会刺激一部分置业者入市、交易量提升。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示。

政策分析

如果说，9月15日央行的“双率齐降”还不能证明是宏观调控政策的全面转向的话，那么10月8日的“降息免税”便彻底证明了宏观政策的转向；如果10月8日的“降息免税”还不能说明国家针对楼市的“松绑”，那么10月22日财政部门的松动信贷、降息免费等一揽子救市措施便能说明国家层面针对房地产行业的“大拯救”。1个多月，宏观调控从从紧到放松，1个多月，“救市”从整体经济层面转向了房地产领域。接下来的，还会有哪些房地产领域内的救市政策出台？它们能起到什么作用？

先刺激消费者购房，再缓解开发商压力

1.政府态度从不松口到公开松绑

10月14日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生透露，由相关部门提出的放松房地产调控政策有望在11月推出，具体内容包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等，这是继“减息免税”之后对市场震动最大的“救市”传闻，也是与房地产有关的行业高要第一次向社会披露中央各部门在面临全国房地产大调整之际产生的思路变化。其中关于取消二套房新政，更是引起了业内热议。

在此前此后的一段时间，全国18个城市均纷纷出手救市，他们的救市手段很多都已触及了“政策红线”，这更给受创最深的深圳开发商带来更大的期盼，也给深圳主管部门更大的决策压力。10月18日，在深圳召开的“中国市长论坛”上，住房和城乡建设部副部长仇保兴明确表示，应给各城市一定的自由度。这迅即被外界解读为中央部门默认、默许各地的救市政策，也是调整1年多来，中央部门首次对房地产行业“松口”。

2.政策走向一揽子救市政策即将出台

10月17日-19日，国务院常务工作会议的召开及定调———降低住房交易税费、支持居民购房，正式宣告这一轮始自2003年、延续了5年多的房地产紧缩政策走到了尽头。10月22日，财政部门公布包括降低首付、减息免税等更为宏大的一揽子救市政策，并允许各地政府自行决定购房费用减免政策，这几乎使最近一段时间各城市政府出台的救市政策全部获得“合法身份”，更使得房地产救市从此前地方城市的“各自为政”上升到了国家层面。

不过，仔细分析这些政策，可以见到，这些政策基本上都是出于刺激内需而出台的政策，是为了刺激消费者购房的，而针对开发商的政策并没有体现出来。可以预见，出于防止烂尾楼出现和保持适度的固定资产投资规模，国家势必还将会在缓解开发商生存压力方面做一些动作。

3.政策作用刺激购房的作用或有限

本次出台的一揽子政策，能不能有效刺激市民的购房积极性？它会让房价止跌甚至重新上涨吗？显而易见，这是目下大多数要购房的民众最关心的问题。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，出于对房价持续下行的预期，大部分置业者的置业需求被压抑，一揽子救市政策的出台，势必会改变他们中一部分置业者的购房预期，催促他们将购房意愿转化为实际的购买行为，从而刺激市场交易的活跃，并带动成交量的上升。

但是，包括邓志旺在内的一些业界人士一直反对政府救市，他们认为，目前阻碍深圳市民购房的并不仅仅是市民对未来的经济缺乏信心，主要还是房价下跌三成之后还依然偏高。他们认为，政府救市，其实是在维护房地产这个泡沫不让它破裂，因为，这个泡沫破裂会影响到财政、税收、上下游关联行业乃至城市经济增长，所以，政府有冲动来挽救它。

预计还将出台的救市政策

●放宽甚至取消二套房政策。2007年9月，国家将购买第二套住房的贷款首付比例由30%上调至40%，而且贷款利率执行不得低于基准贷款利率的1.1倍，二套房贷款利率高达8.613%.

●放宽营业税征收时限，或减免营业税税率。2006年6月，国家将二手房交易征收5.5%营业税的课税时限由原来的2年延长到了5年。

●取消限外令。2006年，国家将房地产列为外资限制性进入行业，并规定港澳台居民在内地只能买一套房。

●降低土地出让金、规划费用，缩短审批流程。深圳目前要求开发商要在签订土地出让合同后的5日内一次性付清土地出让金。