香港樓市綜述:2008年05月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零八年二月至至二零零八年四月經季節性調整的失業率為3.3%
(臨時數字)，比二零零八年一月至二零零八年三月的數位，下跌0.1%。就業不足率亦下跌0.1%，最新數字為1.8%。（臨時數字）
政府發言人表示，總勞動人口由3
534 500人上升至3
539 000人（臨時數字），約增加4500人。失業人數(不經季節性調整)方面，二零零八年二月至二零零八年四月為120
900人(臨時數字)，比上期統計的119
000人，約增加1
900人。與二零零八年一月至二零零八年三月比較，二零零八年二月至四月期間失業率（不經季節性調整）的下跌主要見於娛樂及康樂服務業、飲食及酒店業和清潔服務業。就業不足率方面，下跌主要見於娛樂及康樂服務業、清潔服務業和地基及上蓋工程建造業。
資料來源：統計處
至於物價方面，政府統計處公佈二零零八年四月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數顯示，整體消費物價與一年前同期比較，較二零零八年三月份上升4.2%。
二零零八年四月份的基本通脹率（5.4%）較三月份（5.3%）略高，主要是由於新鮮蔬菜價格和煤氣的燃料調整費用的升幅擴大。
政府發言人表示，由於寬減差餉的影響被去年四月份類似的紓緩措施所抵銷，四月份綜合消費物價指數的整體通脹率與基本通脹率相同，均為5.4%，較三月份的5.3%基本通脹率略高。
資料來源：統計處
至於利率方面，由於根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行決定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是5.25%及5.5%。見下圖。
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按揭銀行 |
5月 |
4月 |
按月變動 |
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滙豐銀行、中銀香港
恒生銀行、南洋商業 |
5.25% |
5.25% |
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其餘銀行︰包括︰
東亞銀行、渣打銀行等 |
5.5% |
5.5% |
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資料來源：滙豐銀行、東亞銀行等
2．香港市場：一手樓價持續颷升．用家轉投二手市場
踏入5月份，香港經濟仍然強勁。失業率下跌，通漲情況加劇、以及新一輪的加薪潮出現，都是利好樓市的因素。然而，自去年第四季起，整體樓價已升逾三成，用家主導的二手大型屋苑市場，成交價窄幅上落。相反，大戶型的一手住宅，由於具有投資價值，故此，在高價推售的情況下，仍然有不俗的銷情。由此可見，除非是單幢項目，否則未來的一手市場會以大戶型、豪華裝修為定位。一般用家更難購買一手單位。
政府公佈的最新經濟數位顯示，經濟仍然強勁，失業率持續下跌。政府剛公佈的失業率為3.3%，而就業不足率則是1.8%，分別較上月再下跌0.1%
。這反映香港經濟仍然向好。由於經濟持續向好，加薪潮出現。政府于本月公佈公務員的薪酬將會有所增加。各級公務員的加薪幅度介乎5.7至6.5%。公務員加薪必然會帶動私人企業的加薪潮。
在新鮮蔬菜和煤氣燃料費用升幅擴大影響下，香港的整體物價水準持續上升，最新數字已升至5.4%。通漲情況加劇。市民為保持自己手上現金的購買力，必然會為資金尋找出路。在現時股票市場極為波蕩的情況下，購買「實物」的房地產自然為最好的選擇。
另一方面，以香港中原的指數顯示，5月份，香港主要二手屋苑的成交價，只是窄幅上落。5月份的相關指數維持在70至72之間。由於自去年第四季起，二手大型樓苑的整體成交價已上升達30%。由於累計升幅已不少，抵銷了該些利好因素。
然而，一手情況卻迥異。5月份罕有地有兩個較大型豪宅樓盤推售︰禦龍山以及半山壹號，兩個樓盤的售價相當進取。然而，銷情卻相當理想。從這兩個樓盤的定位、以及銷情，大抵可以瞭解未來一手樓市的發展趨勢。自從02年取消定期買地，改行勾地制度以後，發展商的土地儲備數量持續減少。「物以罕為貴」，擁有土地的發展商自然會把樓盤包裝，變身為豪宅項目，以高價推售。豪宅的特點，除了是用料要豪華以外，還要戶型較大，難度一間只有600呎建築面積的單位，可以公認為「豪宅」？而且，要把價錢賣得高，產品也要與眾不同。所以，發展商現在會較增加特色單位的數目，以突顯樓盤的獨特性。而這個做法，相信也會成為未來一手項目，尤其是大型專案的發展趨勢。
5月份推售的樓盤︰禦龍山以及半山壹號。其推售策略以及定位，也是順應這個新趨勢而行。禦龍山是信和火炭站上蓋專案，共提供1375個單位。而半山壹號則位處土瓜灣、以及何文田的交界，項目共計939夥。兩個專案涉及的夥數不少，密度不低。如果依照過往定位，該兩個項目只是大型屋苑定位。然而，該兩個專案除了選用豪華用料以外，戶型大部份是過千呎的三房以上單位。一般大型屋苑是不會有過千呎的單位，即使乎有這類戶型，數目占全屋苑的比例也不會大。然而，禦龍山過半數單位均超過1000呎，而除了標準單位為大單位外，特色單位數目更超過40餘間。
至於，半山壹號方面，其不同之處更多。半山壹號不設兩房單位，最少的戶型也要1636呎。每層只有一個單位。而且，項目更另設7間洋房。豪宅概念、大戶型格局以及特色單位，是發展商可以高價推盤的手段。以半山壹號為例，專案首批20夥單位，呎價介乎13790至17100元，平均呎價為15300元。
一手項目售價可以繼續颷升，除了是發展商把樓盤包裝得與眾不同以外，更重要是一手項目，大部份是樓花階段，付款方法靈活，成交期普遍也較長。買家不須即時付清全數樓價。在高通漲以及未來供應持續減少的大環境下，變得極具投資價格。發展商亦把握這個一手樓盤的特點，提供長成交付款方法。長實為半山壹號買家提供特長成交期的付款方法，買家只需於90天內繳付樓價的15%。而即使樓盤預計於2009年7月入夥，買家亦可以不選擇「上會」。而最後的成交期可長至2012年2月。是歷來最長成交期的一手項目。由於極具投資價值，就連外資金基金也斥資11億元，購入36夥半山壹號單位。
一手樓盤由於具有該些賣點，故此，禦龍山以及半山壹號的銷情相當理想。禦龍山自推盤以來，共售出約1100個單位。而呎價逾20000元的特色單位，更只僅餘數夥可售。而半山壹號方面，長實表示已售出超過420個單位。而該盤28個特色戶型，已售出當中的21個。銷情相當理想。
綜合而言，預期高通漲情況會持續，市民普遍會以房地產為保值的工具，這必然增加私人住宅需求。然而，大型屋苑樓價自去年第四季起，已升逾三成，用家主導的二手大型屋苑，相信樓價短期只會窄幅上落。而一手專案方面，由於未來供應較少，發展商會傾向以大戶型及豪宅專案為定位，更由於一手項目可提供較靈活的付款方法，定價可以較進取。預期一般用家將來更難購買一手單位。
