香港樓市綜述:2008年04月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零八年一月至至二零零八年三月經季節性調整的失業率為3.4%
(臨時數字)，比二零零七年十二月至二零零八年二月的數字，上升0.1%。就業不足率則沒有改變，仍然維持在1.9%（臨時數字）
政府發言人表示，總勞動人口由3
652 400人上升至3
653 000人（臨時數字），約增加600人。失業人數(不經季節性調整)方面，二零零八年一月至二零零八年三月為118
900人(臨時數字)，比上期統計的112
000人，約增加6 900人。與二零零七年十二月至二零零八年二月比較，二零零八年一月至三月期間失業率（不經季節性調整）的上升主要見於裝修及保養業、通訊業和飲食業。就業不足率方面，下跌主要見於批發和零售業，這抵銷了建造業和通訊業的上升。
資料來源:統計處
至於物價方面，政府統計處公佈二零零八年三月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，較二零零八年二月份上升4.2%。
二零零八年二月份的整體通脹率較大，是由於二零零七年二月份的公營房屋租金豁免令比較基準較低，而三月份的數字則不受這影響。
然而，寬減二零零八年一至三月份差餉的一次性政策措施對三月份的消費物價指數持續帶來影響，並紓緩了其按年升幅。剔除這因素的影響，綜合消費物價指數在二零零八年三月份的按年升幅（即基本通脹率）為5.3%，較二月份的基本通脹率（5.1%）為大。二零零八年三月份的基本通脹率（5.3%）較二月份（5.1%）為大，主要是由於私人房屋租金，女裝外衣價格及外出用膳費用的升幅擴大。
資料來源:統計處
至於利率方面，由於根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行決定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是5.25%及5.5%。見於下圖。
最優惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
4月 |
3月 |
按月變動 |
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滙豐銀行、中銀香港
恒生銀行、南洋商業
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5.25%
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5.25%
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其餘銀行︰包括︰
東亞銀行、渣打銀行等
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5.5% |
5.5% |
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資料來源:滙豐銀行、東亞銀行等
香港住宅市場分析
需求力量尚待積累．新盤推售步伐減慢
4月份，香港通漲情況持續，負利率加劇。然而經濟稍微放緩，需求動力亦明顯減慢。樓市因而在高位徘徊整固。更由於在勾地制度下，發展商補充成本不菲，自然不會以「低價」推售旗下大型樓盤。而政府亦沒有跡象增加土地供應，預期樓價在持續上升的大環境下，一手樓盤推售步伐將會減慢。
政府公佈的最新經濟數位顯示，物價受週邊素影響，而持續上升，通漲程度加深。政府剛公佈的綜合消費物價指數顯示，若剔除政府豁免差餉因素，2008年3月份的按年升幅（即基本通脹率）為5.3%。較2月份的5.1%為大。當中以豬肉的價格升幅最大，達60%。私人房屋租金方面，亦錄得較大升幅。而美國接連減息，存款息率低企，更加劇了負利率情況。然而，本地經濟增長有所放緩，較上月輕微下跌0.1%。
雖然，負利率情況加深，理應為樓價持續向上注入動力。然而，各項利好消息已經獲得消化，這可反映在二手樓價上。二手樓價在高位持續徘徊整固，以中原城市領先指數而言，最新的數字為72.57，自今年2月中以後，數字一直未能突破74。香港與內地的樓市處於不同發展階段，香港樓市以二手為主，故此，一手市場的推售與二手市況關係，是非常密切的。二手樓價未能進一步突破，反映市場的購買力已有所放緩。而發展商是深明這個道理的。那麼，發展商是要「求價」、還是「求量」的呢？在當前的環境，顯然是以「求價」為主。這與香港現時的土地制度及經濟環境有關。
香港現時主要的土地供應制度，是勾地制度，這是一個非定期，以需求主導的賣地制度。發展商即使對勾地表內的土地有興趣，也不一定可以拿到。原因是政府會根據當時的住宅市價，判斷土地應該的市值。是發展商認為有需要，才會主動向政府申請勾出土地，但要成功勾出，發展商的出價要達至政府認為的「意向價」，又或者是「市價」的80%。但是樓價自去年起，便拾級而上。個中原因當然是強勁需求所致，而發展商「高超」的銷售策略，亦是把樓盤售價推至新高的原因。這便產生一個迴圈。發展商成功以高價推售旗下樓盤，勾地價因而提高。更由於，經濟驟然變差的機會不大，市場普遍認為日後仍然需要以高的價錢以獲得土地。發展商的推售策略便很清晰，就是市場未累積一定需求，沒有把握以高價推售之時，不會輕易推售旗下「大盤」。
4月份的香港一手樓市情況，便符合了以上的分析。4月份，總體經濟還是向好的。然而，市場的購買動力有所放慢。4月份，本港沒有大型全新一手樓盤，只有單幢項華目–Mod
595推售。
該項目由華人置業發展，共提供單位85個。Mod
595
樓高37層，每層3個單位。標準單位，共計84個，戶型分1房及2房單位，單位面積介乎483至696呎。發展商公佈的首批9夥單位售價，售價介乎255.1萬至411萬，平均呎價為5381元。發展商透露已售出50餘夥單位。
本月份，一手市場成交是以發展商推售的「剩餘」專案為主，主要樓盤包括︰恒基的翔龍灣、比華利山、新地的農圃道18號、以及新世界及新地合作發展的海濱南岸。而其中的農圃道18號更是04年入夥的項目，然而，卻是在4月份的一段時間，為一手市場銷量最多的項目。
而一直盛傳會於4月份推售的項目，較大型的信和禦龍山、以至小型項目新地的栢豐28，嘉裏的些利街38號，最終也沒有在4月份開售。這反映發展商的推盤步伐已有所減慢。在現行情況下，只有政府才可以改變這個趨勢。發展商雖然可以透過多個途徑獲得土地，但是最主要的方法，應該是透過勾地拍賣、以及發展港鐵上蓋地皮。政府可以透過這兩個途徑，較能影響未來香港的住宅供應，尤其是後者，因為勾地制度畢竟也要發展商主動勾出土地，然而，後者是政府可以運用影響力，影響港鐵公開招標其上蓋土地的進度。
然而，短期內，未見政府會明顯增加土地供應。過去，尤其是97年，政府為增加供應而宣佈推出「八萬五目標計計畫」，但其後樓價下跌，市民怨聲載道。雖然樓價已在去年持續上升，而且累計升幅亦不少。但市場普遍認為這是一個健康現象，不存在「泡沫」情況，故此，預期政府增加土地供應的機會不大。
總括而言，4月份本地一手樓市比較淡靜。經濟增長雖然有所放緩，但整體基調還是良好，然而，樓價在高位徘徊，未能繼續突破，反映需求動力需要重新累積。在樓價高企下，透過勾地方法補充土地的成本亦因而提高。發展商自然會以先求價、再求量的策略推盤。這便解釋為何4月份，發展商不推售大型屋苑的原因。預期，在政府不調整土地供應情況下，發展商推盤步伐會更為緩慢。
