香港樓市綜述:2008年03月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年十二月至至二零零八年二月經季節性調整的失業率為3.3%
(臨時數字)，比二零零七年十一月至二零零八年一月的數位，下跌0.1%。是自一九九八年一月至三月以來的最低位。就業不足率亦由2.1%，下跌至1.9%（臨時數位）。
政府發言人表示，總勞動人口由3663900人下跌至3652300人（臨時數字），約減少11600人。失業人數(不經季節性調整)方面，二零零七年十二月至二零零八年二月為112000人(臨時數字)，比上期統計的113400人，約減少1400人。與二零零七年十一月至二零零八年一月比較，二零零七年十二月至二零零八年二月期間失業率（不經季節性調整）的下跌主要見於保險業、福利機構及社區服務業、娛樂及康樂服務業和飲食業。就業不足率方面，下跌主要見於建造業、娛樂及康樂服務業和酒店業。
資料來源:統計處
至於物價方面，政府統計處公佈二零零八年二月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，較二零零八年一月份上升6.3%。消費物價指數在二零零八年二月份的按年變動率受到數項一次性因素的綜合影響，包括房屋委員會及房屋協會豁免二零零七年二月份公營房屋租金、寬減二零零八年一至三月份差餉的政策措施、以及房屋協會豁免二零零八年二月份公營房屋租金。首個因素導致比較基準較低，推高了二零零八年二月份的按年升幅2.4個百分點，而其餘兩個因素則合共降低了按年升幅1.2個百分點。剔除所有這些一次性因素的影響，綜合消費物價指數在二零零八年二月份的按年升幅（即基本通脹率）為5.1%，較一月份相應的基本通脹率（4.3%）為大。
二零零八年二月份的基本通脹率（5.1%）較一月份（4.3%）為大，主要是基本食品價格升幅受內地雪災影響而擴大所致。另一因素是外出用膳費用和私人房屋租金的升幅擴大。
資料來源:統計處
至於利率方面，由於根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行決定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是5.25%及5.5%。見於下圖。
最優惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
3月 |
2月 |
按月變動 |
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滙豐銀行、中銀香港
恒生銀行、南洋商業 |
5.25%
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5.75%
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↓0.5% |
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其餘銀行︰包括︰
東亞銀行、渣打銀行等 |
5.5% |
6% |
↓0.5% |
資料來源:滙豐銀行、東亞銀行等
香港住宅市場分析
各項利好因素被抵銷．樓市進入鞏固週期
香港宏觀經濟氣氛仍然向好。本港銀行在3月份，亦跟隨美國減息，而通漲情況加劇，一連串因素應可繼續為上升的樓市，增添動力。然而，樓價自去年底起已大幅颷升，本地股票市場方面，自第一季起恒生指數已下跌近兩成。而首都推售亦吸納了近100億元的購買力。顯然而見，3月份樓市已進入整固期。
政府公佈的最新經濟數位顯示，經濟持續看好，失業率屢創新低，而物價則受週邊因素影響，而持續上升，通漲程度加深。最新的失業率低企為3.3%，而就業不足率亦只是1.9%，為10年以來的最低數字。這反映經濟理想，勞工市場接近全民就業情況。然而，美元大幅貶值，港元在聯繫匯率制度下，亦要跟隨美元貶值。香港大部份副食品是由中國大陸入口，在內地物價高漲及港元貶值的情況下，亦同時不斷上升，政府剛公佈的綜合消費物價指數在二零零八年二月份的按年升幅（即基本通脹率）為5.1%。另一方面，九成供港的食米，主要來自泰國，然而當地出口供應驟跌，導致3
月份香港的食米價格亦急升，並曾經引發過一輪「搶購潮」。全球副食品價格上升模式已形成，差不多所有食品也是要從外地進口的香港，通漲情況必然會加劇。
美國次受問題未見解決，美國宣佈減息0.75厘，香港銀行普遍跟隨。香港銀行在本月跟隨美國減息，幅度為半厘。減息後，一般小額貸款
(即200萬元以下)，實際按揭利率約為2.5%至2.75%。置業負擔進一步減輕，為樓市注入動力。
雖然各項因素似乎會為樓市添加動力，但樓市已有一定升幅，而且，股票市場持續向下似乎抵銷了以上利好因素。本港的住宅在過去半年，整體增長累計達三成，樓價升幅已一定程度反映了利好消息。另一方面，本港股市持續向下，港股自今年首個交易日起已累計下跌了17%
(由27560點下跌至22849點)。重要的是，本港市民參與股票買賣甚為普遍，股市下跌會減少市民財富，這自然會削弱了手持巨額股票市民的購買力。其中的影響是巨大的。花旗銀行最新調查發現，本港去年手持逾100萬元流動資產的市民，達41.4萬人，是有關調查歷來人數最多的一次；但隨著股市不斷下滑，到今年2月已剩至35萬人，即減少了6.4萬人。由此可見，股市下滑已削弱了置業的購買力。而上月首都的推售，更「吸走」市場一定的購買力，首都單位2000餘貨在上月幾近沽清，發展商透露共套現98億元。市場購買力被首都「消化」，置業需求明顯減弱，樓市似乎進入了整個期。
綜觀本月，本港沒有大型全新一手樓盤推售，只有單幢項目–時尚華庭推售、以及尚南天推售。主要發展商以推售剩餘單位為主。不計算首都的20夥公開抽籤單位，3月份每星期的週六及日，平均主要一手項目成交約50宗。
長實公開推售首都最後20夥，反映熱烈。本月初，發展商宣佈把首都最後20夥單位，以抽籤形式推出市場。買家先向發展商入票「認購」。該批單位全數位於第三座左翼，買家只可選擇即供付款計畫，即供價介乎5401至6487元。發展商透露共收到80張認購本票。抽籤結果刊登在本港主要報刊，買家在獲悉結果後於翌日進行選購。而該批單位最終全數售罄。
3月份，自首都剩餘的20個單位也售罄後，本地再沒有全新大型屋苑推售。而單幢項目則只有2個–時尚華庭、以及尚南天。時尚華庭位處深水涉，為單幢物業，設有開放式及1房戶型。呎價介乎4600至5100元。樓盤位處九龍市區，交通方便，步行10分即可到達地鐵站。而另一樓盤，尚藍天亦是位於深水涉，屬單幢物業，間隔較時尚華庭為大，為760呎的兩房及968呎的三房單位，呎價介乎4100至5000元之間。該兩個樓盤附近多為樓齡超過30至40年的舊式物業。該區的較新專案，絶大部份是單幢物業，發展商主要是透過收購舊樓，再進行拆卸重建以及更改土地用途方法來發展新項目。
而本月，一手市場的成交，主要來自于大型發展商旗下的各個餘貨專案。當中以海濱南岸的成交較多。去年底推售的紅磡海濱南岸。3月份發展商主要推售第2座單位以及其餘幢數(不計第1及第3幢)的剩餘單位，平均成交呎價約為7500元。月初，樓盤銷情較踴躍，錄得逾20宗成交。而海濱南岸的另一個發展商，新鴻基則在較後時間，集中推售旗下餘貨項目，包括九龍城區的農圃道18號、奧運站的君匯港、鴨脷洲的深灣軒、上水的皇府山。而其他錄得顯著成交的項目，也有大埔比華利山、屯門豫豐花園以及土瓜灣潮樓。
而二手方面，樓價持續颷升的情況，亦有所放緩。較反映最近二手樓市情況的中原城市領先指數，3月尾該指數為72.89，較上月輕微下跌1.5%，反映短期而言，樓市已現阻力。而分區以論：港島區的跌幅較為顯著，為81.46，比月上升下跌達5.39%。而新界東區報68.99，較上月輕微下跌0.02%。而其他分區，則仍然錄得升幅，九龍區以及新界西分別按月上升1.07.%及0.82.%。但兩區的升幅按月比較，亦已略見放慢。
綜合而言，本港經濟氣氛仍然不俗，而物價持續高企，以及美國接連減息、買樓投資保值、以及供樓自用需求，是樓推動市上升的動力。然而，整體樓價在半年內升幅已達三成，而股市持續向下，大部份投資者的財富也「蒸發」了不少，而首都推售亦吸納了近100億購買力，抵銷了各項利好因素。發展商見市場需要時間累積購買力，自然不急於推售全新大型專案，發展商的推售策略改以餘貨項目為主。而二手方面，持續上漲的成交價已有所放緩。整體樓市顯然已進入「觀望期」、又或是「鞏固期」。
