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[ 市場資訊] <香港樓市資訊>

香港樓市綜述:2008年02月

經濟概况

根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年十一月至至二零零八年一月經季節性調整的失業率爲3.4% (臨時數字)，與二零零七年十月至十二月的數字相同。亦是自一九九八年一月至三月以來的最低位。另一方面，就業不足率亦保持不變，兩段時間均為2.1%（臨時數字）。

政府發言人表示，總勞動人口由3 651 100人上升至3 665 000人（臨時數字），約增加13 900人。失業人數(不經季節性調整) 方面，二零零七年十一月至二零零八年一月為113 400人 (臨時數字)，比上期統計的117 800人，約減少4400人。二零零七年十一月至二零零八年一月期間失業率（不經季節性調整）的下跌主要見于福利機構及社區服務業、批發及零售業和裝修及保養業，而製造業和飲食業的失業率的上升則較明顯。

資料來源:統計處

至於物價方面，政府統計處公布二零零七年十二月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，較二零零八年一月份上升3.2%。寬减二零零八年一至三月份差餉的政策措施减緩了消費物價指數在二零零八年一月份的按年升幅，其對消費物價指數的影響將持續至今年三月。剔除這一次性因素，綜合消費物價指數在二零零八年一月份的按年升幅（即基本通脹率）爲4.3%，較二零零七年十二月份 (3.8%)的通脹率為大。

二零零八年一月份的基本通脹率(4.3%)較二零零七年十二月份的（3.8%）爲大，主要是由于外出用膳費用、新鮮蔬菜價格、電力費用及淡水魚價格升幅擴大。

經季節性調整的
綜合消費物價指數#

資料來源:統計處

至於利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是5.75 %及6 %。見於下圖。

最優惠利率最優惠利率

按揭銀行	2月	1月	按月變動
滙豐銀行、中銀香港恒生銀行、南洋商業	5.75%	5.75%	---
其餘銀行︰包括︰東亞銀行、渣打銀行等	6%	6%	---

資料來源:匯豐銀行、東亞銀行等

香港住宅市場分析

一、二手市場概况

各項利好因素湧現．新盤推售近乎售罄

香港經濟持續向好，通漲情况明顯，帶動對住宅物業需求。在新一年財政預算案，政府在各個環節「還富於民」，將更進一步剌激樓市。而未來房屋供應，又似乎未必可以追得上需求，産生對樓價飈升的預期。而2月份，長實以貼近同區二手樓價，推售樓花項目–首都。推售兩天，便幾近售出所有單位。然而，整體樓價自去年第四季開始上升，而且已有一定水平。另一方面，美國似乎未能擺脫「次按」所帶來的負面影響，香港相信難以獨善其身，預期樓價的升幅會較前溫和。

政府公布的最新經濟數字顯示，經濟持續看好，失業率下降，而物價則持續上升，通漲情况明顯。最新的失業率低企為3.4%，而就業不足率亦只是2.1%，數字為10年以來的最低數字，反映經濟理想，對勞工需求殷切。而物價亦同時不斷上升，剔除寬免差餉因素，最新綜合消費物價指數爲4.3%，較上月份的3.8%為大。由於預期美元還會貶值，相信通漲情況會變得更明顯。在通漲情況下，購買物業是財富保值的最常見方法。

經濟持續向好，政府在新一年度的財政預算案中，亦推出不少「還富于民」政策。2月份，財政司司長曾俊華宣讀新一年財政預算案，在薪俸稅、利得稅、物業稅、以及差餉等方面都作出寬减。薪俸稅標準稅率由16%，調整至15%；利得稅由17.5%調低至16.5%，個人免稅額由10萬；提升至10.8萬，9萬多人可再不用繳稅。而物業稅率會由16%降至15%，換言之，投資物業以放租的成本得以降低。用家而言，最受惠應該是寬免二零零八至零九年度全年的差餉(以每戶每季5,000元為上限)。政府這個「還富於民」的財政預算案，亦是有助推動樓市的利好因素。

最近呈現的各項經濟數據，顯示經濟暢旺。蓬勃的經濟累積了龐大的置業需求。據本地一家地産代理的報告顯示，1月份的一手數字跌至4000夥。相信2月份的貨尾數字，已跌至4000夥以下。然而，預期未來供應維持低企水平。供求失衡情況將會變得明顯。

政府于本月公布新財政年度勾地表，由于受到加入發展限制，包括高度及密度的限制，未來可供出售的住宅土地，雖有42幅，但可提供的單位數目，只有約13000至13500個。更可況發展商不容易在勾地表中，勾出土地。地政總署最近公佈，聶歌信山道1宗勾地被拒申請，而發展商是會德豐地產。至於，另一個主要補充土地的方法–更改土地用途，涉及的補地價金額亦較前大幅提升。以南豐集團陳氏家族私人持有的南區壽山村道項目爲例，每方呎補地價金額逾13000元，是歷來補地價金額最高的記錄。由於，補充住宅土地的門檻已提高不少，住宅供求失衡情況相信還會維持，發展商的推盤步伐自然會放慢。

在供求失衡下，發展商如以貼市價推售樓盤，銷情一定理想。本月，在強勁需求下，大型住宅樓盤–首都，以同區相近的二手樓盤定價。推售兩天，即接近售罄，成為地產市場最近的焦點。

首都位處將軍澳南86區，是港鐵物業，由長實集團發展。項目共分五座，總共2096個單位。單位面積介乎682至1116呎，間隔為2房至4房。去年10月，發展商己為樓盤進行宣傳推廣，但一直未獲發預售樓花同意書。然而，代理却向該盤的意向買家收取支票，故此，媒體報導項目推售時(本月29日)己收票達8800張。

發展商于于月中表示，首批樓價會由原定之5300元至5400元，上調至5700至5800元，幅度為7.5%。而發展商透露2房單位目標價為385萬元起，呎價為5400元起，而3房單位所訂的目標價為540萬起，呎價為5600元起。而發展商今次先開放示範單位，才進行推售，與一貫做法迥異。

長實爲意向買家提供即供以及建築期付款方法，而建築期付款方法亦會有以私人名義或公司名義，又加以劃分，詳請見于下表︰

首都付款方法
類型	即供付款	建築期付款 (私人名義)	建築期付款 (公司名義)
操作方法	Ø 先付樓價5%，幷簽署臨時買賣合約 Ø 簽署臨時買賣合約60天內要付清樓價	Ø 先付樓價5%，幷簽署臨時買賣合約 Ø 于簽署臨時買賣合約150天內再繳交樓價的15% Ø 于賣方發出成交通知書後14天內繳付其餘樓款	Ø 先付樓價5%，幷簽署臨時買賣合約 Ø 于簽署臨時買賣合約180天內再繳交樓價的20% Ø 于賣方發出成交通知書後14天內繳付其餘樓款
備註	---	加5%樓價	加5%樓價

近期樓市暢旺，然而長實以貼近同區的二手樓價，推售樓盤，比早前長實所公布的意向價有一定幅度的折讓，故此，迅即造成哄動。同區可比擬的項目為維景灣畔以及都會駅，根據中原的統計資料顯示，維景灣畔的成交呎價介乎3824元至6316元，而均價即是4668元，至於都會駅，成交呎價介乎3945元至6301元，而均價即是4767元。而長實於月底公佈首批60個單位售價，呎價介乎4432元至5355元，平均呎價為4888元。由于首都預計明年中才入夥，樓花期超過1年，買家可以不用立即「上會」。再者，現時樓市投資氣氛亦算熾熱，買家短綫沽售獲利機會也增加。而且，樓盤在入夥後，會有地鐵站直達，地鐵上蓋物業一直是投資收租的首選，故此，首都的定價變得吸引。

樓盤於本月29日晚開始推售，主要推售了36個小時，發展商宣布共售出逾1900個單位，套現近10億元，而其餘100多個單位，發展商表示會安排公開發售，具體日期有待落實。而首都在推售不久，即錄得一宗轉售成交。一個位於第5座的極低層單位，以470萬元售出，原業主向發展商以396萬購入，未扣除律師費、印花稅及雜費等支出，是次成交帳面獲利74萬元。由此可見，在熾熱的自用及投資需求下，首都的定價是低於或接近市場價，故此，接近2000個單位，可在不足2天內售出。

而二手方面，雖然本月有農曆假期、以及有大型新盤推售，吸納一定購買力。然而，較反映最近二手樓市情況的中原城市領先指數，2月尾該指數為73.28，較上月上升3.81%，其中港島區的升幅仍然較為顯著，達84.53，比月上升達6.14%。而九龍區亦達69.5，較上月上升5.06%。而其他部份，計有新界東、新界西亦分別按月上升4.21%及5.13%。可見整體香港樓市還是繼續暢旺，樓價颷升。

而宗數方面，根據土地註冊處的登記資料以及中原地產分析報告顯示， 2008年2月份二手私人住宅買賣合約登記錄得10,834宗，較去年同期的5,639宗大幅上升92.1%；2月份所錄得的二手私人住宅登記宗數，是連續第四個月錄得逾一萬宗。金額方面，2008年2月份二手私人住宅買賣合約登記金額錄得358.0億元，較去年同期的172.7億元上升1.07倍。今年2月份二月份二手私人住宅登記數字較1月份（11,982宗及458.3億元）稍爲回落，與實際工作天減少有關。中原地産研究指出，2月份每工作天平均錄得二手私人住宅買賣登記570.2宗，較1月份的544.6宗上升4.7%，反映2月份二手登記宗數並不比1月份遜色。反映2月份無論是交投量、以及樓價方面皆有所上升或是保持一個較高水平。

綜合而言，本港樓市在强勁需求下，表現相當暢旺。但無可否認，自去年第四季聯局宣布减息起計，樓價升幅已不少，以中原城市領先指數計，由當時的57.64及至現在的73.28，升幅已接近30%。雖然本港現在的經濟仍然強勁，但內地繼續實行較緊縮的貨幣政策、以及美國受次按問題所衍生的經濟問題還未充份獲得解决，香港作爲一個細小而極開放的經濟體系，難免不受影響。相信若果未有具更突破性的利好消息，樓市在累升超過三成情况下，預期未來樓價應只會以溫和速度上升。

-以上資料僅作參