香港樓市綜述:2007年12月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年九月至十一月經季節性調整的失業率爲3.6%
(臨時數字)，比二零零七年八月至十月的數字輕微下降了0.3%。是自一九九八年二月至四月以來的最低位。另一方面，就業不足率亦由2.3%輕微下降至2.2%（臨時數字）。
政府發言人表示，總勞動人口由3
639 000人下跌至3
636 500人（臨時數字），約減少
2500人。失業人數(不經季節性調整)
方面，二零零七年九月至十一月為127
700人
(臨時數字)，比上期統計的143
600人，約減少15
900人。幾乎所有主要經濟行業的失業率（不經季節性調整）均有所下跌，特別是批發業、飲食業和建造業。就業不足率方面，下跌主要見於零售業、福利機構及社區服務業和飲食業。
資料來源:統計處
至於物價方面，政府統計處公布二零零七年十一月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年十一月份上升3.4%，較十月份3.2%的按年升幅為大。綜合消費物價指數在二零零七年十一月份的按年升幅較十月份為大，主要是由於煤氣的燃料調整費、私人房屋租金、外出用膳費用及旅遊費用的升幅擴大。
資料來源:統計處
至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是6.75
%及7
%。見于下圖。
最優惠利率最優惠利率
|
按揭銀行 |
12月 |
11月 |
按月變動 |
|
匯豐銀行、恒生銀行 |
6.75% |
7.0% |
↓0.25% |
|
東亞銀行、渣打銀行 |
7.0% |
7.25% |
↓0.25% |
資料來源:匯豐銀行、東亞銀行
香港住宅市場分析
一、二手市場概况
大型新盤開售．旺市情況明顯
踏入12月份，香港的整體樓市繼續暢旺，尤其是本月有大型新盤推售，銷情理想，投資置業氣氛比上月更理想。投資者、用家積極入市，是自非典型肺炎後，整體樓價升幅最大的時期，本港樓市已進入上升周期，這與客觀環境持續利好有關。
環球經濟持續增長，資金充裕，投資者增加入市。今年主要經濟體系錄得經濟增長，尤其是新興市場的表現更為突出，全球資金充裕，資金流入資產市場。受惠於充裕的資金，香港樓市自然成為重要的投資工具。據土地註冊處數字顯示，截止12月27日，錄得274宗摸貨數字，較11月份增加超過10%，創2005年7月份迄今新高。而過別新屋苑，如曼克頓山，城中駅、嘉薈軒等盤更出現「摸上摸」情況。這反映房地產投資氣氛異常熾熱，投資者相信透過短時間的買賣可以從中獲利。
經濟增長強勁，失業率創新低，加薪潮湧現，市民對後市充滿信心。本港經濟持續強勁，失業率跌至98年以來的新低，跌至3.6%。而不少大機構也紛紛表示，會於明年向員工加薪。普通市民更有條件改善居住質素。而通漲持續高企，負利率出現，房地產亦是市民用來保存財富的最好工具，用家紛紛入市。而且，美國今年以來，開始進入減息周期，12月份，美國減息0.25厘，香港銀行其後跟隨，市場普遍預期美國還會繼續減息。置業人士的買樓成本下降，多項因素均增加買樓需求。
12月份，大型樓盤–海滨南岸於月中推售，為樓市掀起了高潮，亦突顯出樓市活躍的真實情況。海滨南岸位處紅磡市區，屋苑為居屋設計，原名為「紅灣半島」。2002年政府停售居屋，在達成補地價協議後，項目售予新世界、以及新鴻基集團。「海滨南岸」為大型屋苑，共7座，約2470個單位。本月中，發展商推售該樓盤，數日後便售出約1000個單位。海滨南岸理想的銷情反應最近需求強烈。發展商推售的單位，呎價介乎5051元
- 9365元，均價約為7000元。而同區的二手樓盤，都會軒
(4年樓齡)、半島豪庭
(6年樓齡)
以及海逸豪園
(7-9年樓齡)
的均價約為5500元
- 6500元。雖然發展商曾把項目進行翻新，增加會所設施，但單位畢竟是較窄的典型居屋格局。市場人士因此認為發展商的定價，較市價略高。
然而，發展商推賣約1星期，己錄得逾1000宗成交，而發展商其後更進行封盤，部署下一輪銷售策略，而不急於即時售清單位。市場反應熱烈，市場既接受這個售價，代表這個已是市價。銷情理想，代表買家普遍認為一年後的樓價會高於現時的售價，投資需求強烈，因為海滨南岸尚處於樓花階段，樓盤預期於明年6月入伙，有迫切需求的用家理所當然會選擇現樓。而發展商給予的付款方法–建築期付款，顯然是有助吸引投資需求。發展商現在提供1年建築期付款辦法，買家只須付樓價的20%，便可以放售，一年後才需要付清樓價，情況猶如二手物業的「摸貨」做法。故此，海滨南岸銷情理想反映買家對未來樓市抱有信心，預期樓市正處於上升周期，與投資者在期貨市場「買升」情況相類似。
而市場環境氣氛活躍，其餘一手樓盤銷情理想。上月推售的信和樓盤–One
New York
，共132個單位，80%單位為1房間隔。在香港，除了港島區外，大型屋苑普遍較受歡迎，銷情相對會較理想，售價亦會較同區樓盤有較大的「溢價」，而單幢樓宇相對交投不太活躍。然而，參考One
New York銷情，12月份發展商約售出70個單位，而樓盤平均呎價約為6000元，售價相對甚為進取，可見樓市的活躍程度已變得全面，不只局限於大型屋苑。而其餘「貨尾」樓盤亦有較顯著的成交，就連曾經是本港較多貨尾單位的
將軍澳區。綜合市場消息顯示，該區的一手貨尾單位現在只剩約10個單位。由此可見，發展商在没有減價情況下，甚至以提價、高於市場預期的售價推售，獲得不俗承接力亦，這反映香港一手樓市在12月份是相當活躍，自住及投資需求持續增加。
而二手方面，雖然亦有「摸貨」情況，然而，每月的私人住宅摸貨數字
(約200宗)
遠低於二手私人住宅成交數字
(約7500宗)，二手私人住宅市場相對是用家市場。而較反映最近二手樓市情況的中原城市領先指數，12月該指數為66.39，較上月上升4.8%，其中以九龍區及新界東的升幅較顯著，分別上升7.47%及7.77%。而當中九龍區的滙景花園以及新界東的沙田中心，更分別上升10.65%、以及12.98%。而港島區方面，升幅卻呈現兩極化，上升幅度介乎
-0.83%
至12.93之間，升幅因個別樓盤錄得跌幅而抵銷，比上月同比上升6.11%，然而，樓價仍普遍高於其他區域。
而宗數方面，香港中原預測12月將會是11,330宗，較11月份的12,013宗下降5.7%。然而，由於11月份的登記數字，是今年以來最高的數字，12月份的數字本身已高於今年的平均數值，反映12月份的二手樓市表現暢旺，用家入市積極。
整體而言，12月份受惠於經濟持續向好，收入增加，用家有較大信心入市，導致樓市價量齊升，再加上大型一手樓盤推售，樓市的活躍景象變得更為明顯，而新盤以高於市場預期售價發售，而銷情依然理想，可見樓價還會進一步上升。
