香港樓市綜述:2007年10月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年七月至九月經季節性調整的失業率爲4.1%
(臨時數字)，比二零零七年六月至八月的數字輕微下降了0.1%。另一方面，就業不足率亦由2.3%下降至2.2%（臨時數字）。
政府發言人表示，總勞動人口由3
669 700人下跌至3
658 300人（臨時數字），約減少
11400人。失業人數(不經季節性調整)
方面，二零零七年七月至九月為3
502 200人
(臨時數字），比上期統計的3
503 400人，約減少1200人。失業率（不經季節性調整）的下跌主要見於裝修及保養業、地產業、批發業和飲食業。而就業不足率方面，下跌主要見於建造業、批發業和酒店業。
資料來源:統計處
至於物價方面，政府統計處公布二零零七年九月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年九月份上升1.6%。綜合消費物價指數在二零零七年九月份的按年升幅與八月份相同，食品價格的按年升幅由八月份的4.6%進一步擴大至九月份的6.0%。另一方面，學前教育學券計劃的實施及旅遊費用升幅收窄，抵銷了食品價格上升的部份影響。
資料來源:統計處
至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是7.5%及7.75%。見于下圖。
最優惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
10月 |
9月 |
按月變動 |
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匯豐銀行、恒生銀行 |
7.5% |
7.5% |
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東亞銀行、渣打銀行 |
7.75% |
7.75% |
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資料來源:匯豐銀行、東亞銀行
香港住宅市場分析
一、二手市場概况
用家投資者積極入市．一手樓市繼續暢旺
本月，香港的整體投資氣氛熾熱。資金從各處湧入，恒生指數本月升幅驚人，從大約27000點升至31500點，升幅達17%。在巨額財富效應的影響下，資金不斷湧入，令港元滙價多次升至1美元兌7.75港元，這個金管局所制定的港元強方兌換水平，令金管局多次沽出港元，以減低資金湧入對港元滙價的衝擊。
資金持續湧入，政府庫房收入增加， 政府減收各項稅收。特首曾蔭權於本月發表《施政報告》，宣布寬減明年度薪俸稅標準稅率及公司利得稅1%，薪俸稅將會降至15%；而公司利得稅將會是16%。以及寬免今年度最後一季度差餉。
本月，整個經濟環境反映出一個現象，市民的財富因資金湧入而增加，經濟會繼續快速增長。這些因素衍生用家、以及投資者對住宅物業的極大需求。再加上，中港經濟的持續融入，國內人(尤其是毗連香港的深圳)投資香港物業的大趨勢，香港的住宅市場形成了一個上升趨勢，整個土地市場、以致一手住宅、二手住宅市場均變得活躍。
土地市場方面。發展商看好未來住宅市場，以超出市場預期價補充土地。本月，政府拍賣香港仔惠福道地皮，最終由信和、嘉華以及南豐合組的財團以57.1億元成交，呎價為8842元，比勾地價的25億元，高出超過1倍。一般相信，發展商要以高於呎價13000元發售，才可獲利。由此可見，發展商相信本地樓市會持續上升。
而一方市場方面，更反映到10月份的樓市活躍程度。10月份，推出的主要全新樓盤，只有1個，即浪澄灣。而其餘活躍樓盤，包括貝沙灣第6期、滙豪山、栢蕙豪園、翔龍灣、尚翹峰、萬景峰、豫豐花園、比華利山。過去兩年
(2004年至2006年)，一手銷情暢旺，是較為短暫、以及局部性的，樓市暢旺主要是有大型全新樓盤推售，又或者是發展商以低於市場售價推售貨尾項目。而10月份，整體一手住宅市場，無論是新推樓盤、以至重推樓盤、是大型屋苑、以至豪宅別墅，銷情相當強勁。主要是用家以及投資者在整體氣氛熾熱下，紛紛入市所做成的局面。
而當中以全新樓盤浪澄灣的銷情最為強勁。浪澄灣是恒隆發展的項目，位處西九龍奧運站。該盤己是現樓，項目於05年初已獲批入伙紙，共計8座，1829個單位，屬大型屋苑，主要針對中產人士。發展商於月中推售該項目，首批共28個單位，平呎均價為7008元，最平單位為461.8萬，呎價為6139元，發展商其後不斷加推單位，發展商主要推售兩房及部份頂層複式單位。而該些單位主要是位於第二、五、以及第六座。推售兩個星期，該三座的兩房單位幾乎售罄。發展商恒隆表示，有報導指外資基金一次過購入浪澄灣6座，共42個單位，涉及資金約2.5億。早前，恒隆發言人曾指出，該集團定出該項目今年的銷售目標為500伙，而發展商於月底表示，浪澄灣共售出約540伙，套現約28億元。由此可見，該盤的銷情極為理想，在極短的時間，已遠超發展商所定銷售目標，更反映出10月份樓市的熾熱程度。
樓市熾熱已發展至整體市場，連相對貴價的項目，銷情也相當理想。貝沙灣6期由8座項目組成，發展商於本月主要推售第1及第6座為主，單位呎價介乎13500元至18000元，項目為豪宅項目，一般中產人士根本難以負擔。然而，該盤的銷情相當理想。發展商盈大地產執行董事透露，第6座全幢落實獲韓國基金簽約作實購入，套現18.6億元。而該項目於10月份，共賣出約300個單位。
而獲大手洽購的別墅個案亦不少。當中以比華利山最為矚目。該盤於月底獲一個外資房地產基金正洽購，當中以面積約2,900方呎的細屋為主，共50個洋房別墅，涉資約10億元。而同屬恒基地產的西半山匯賢居，是單幢項目，市場資料顯示，發展商於10月份共售出14套單位，套現9000萬。更有相連單位以呎價逾1.2萬元成交。
10月份資金充裕，整體投資氣氛熾熱，一手住宅市場是重要的資產市場。導致一手市場的銷情相當熾熱，當中以中價以及豪宅市場的銷情最為顯著，更有基金大手洽購，動輒投資超過1億元的資金，這實在是投資氣氛熾熱，財富效應所產生的現象。而由於本港經濟預期持續向好，失業率下降，工資將會上升，中低價住宅亦會因需求增加，而令樓市暢旺局面變得更全面。
至於二手方面，雖然缺乏大手投資者入市，熾熱程度遜於一手市場，然而，受惠於整體經濟向好，二手樓價亦錄得不俗升幅。根據中原地産的最新(截止10月28日)數據顯示，中原城市領先指數(CCL)–綜合住宅指數，報59.36比上月的58.23，繼續有輕微上升。而大型屋苑的二手成交，樓價的升幅大致相約。而撇除了部份豪宅樓盤，反映本港主要大型樓盤的中原城市大型屋苑領先指數，最新數據顯示為57.22，比上月的56.29，上升0.93
。可見二手樓價整體上，無論是中價的大型屋苑，以及豪宅項目，均持續地輕微上升。
