香港樓市綜述:2007年7月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年四月至六月經季節性調整的失業率爲4.2%
(臨時數字)，比二零零七年三月至五月的數字下降了0.1%，是自一九九八年年中以來的最低位。另一方面，就業不足率則保持不變，兩段期間均為2.2%（二零零七年四月至六月的數字為臨時數字）。
政府發言人表示，總勞動人口於二零零七年四月至六月因應屆畢業生及離校人士投入勞工市場而進一步增加，達至另一歷史新高。受惠於經濟的持續增長，總就業人數亦創出新高，接近三百五十萬人。
失業人數(不經季節性調整)
方面，二零零七年四月至六月為155
800人
(臨時數字），比上期統計的155
500人，約增加300人。失業率（不經季節性調整）的下跌主要見於建造業、娛樂及康樂服務業和零售業。就業不足率方面，兩段期間均為2.2%（二零零七年四月至六月的數字為臨時數字）。就業不足率方面，下跌主要見於保險業和運輸業，這抵銷了地基及上蓋工程建造業、製造業和娛樂及康樂服務業的就業不足率的上升。
資料來源:統計處
至於物價方面，政府統計處公布二零零七年六月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年六月份上升1.3%，較五月份1.2%的按年升幅為大。消費物價指數在二零零七年六月份的按年升幅較五月份為大的按年升幅，主要是由於豬肉價格升幅擴大。
資料來源:統計處
至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是7.75%及8%。見于下圖。
最優惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
7月 |
6月 |
按月變動 |
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匯豐銀行 |
7.75% |
7.75% |
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資料來源:匯豐銀行、東亞銀行
香港住宅市場分析
一、二手市場概况
樓市以重推盤支撐．貨尾存量創新低
本月，一幅位處黃大仙親仁街的住宅用地，以39.8億元被賣出。該幅土地前身為警察宿舍，地皮面積約10萬平方呎，地積比率為9倍，勾地價為30億元，最終由嘉里以39.8億元投得。呎價為4324元，高於勾地底價約三成，屬市場預期的下限價。而最近該區的指標屋苑–星河明居的平均售價約為4500元。雖然，賣地呎價已不算低，但過去的主要賣地特點，是賣地價錢普遍高於該區大型屋苑的成交呎價。故此，今次的賣地成績，業界普遍認為是反映出發展商對後市審慎樂觀的態度。
至於一手住宅市場方面，綜觀7月份，主要發展商並未積極推售全新樓盤。6月份推售的全新樓盤，只有潮樓1個。而其餘主要發售的項目，均是重推樓盤。計有︰萬景峰、影岸．紅、都會天峰、都會天峰、以及雍雅軒等。
潮樓是本月推出的全新樓盤。潮樓是單幢樓宇，項目設計爲1層4伙，單位為一至三房間隔，面積介乎540至900平方呎，樓高30層，項目共計96個單位。潮樓是單幢項目，地皮面積約7400平方呎，樓面面積不算大。發展商故此把項目定位爲精品式豪宅，主要是針對年輕買家。發展商月初進行步署推售，並獲得50名準買家入票預留單位，入票者需繳交5萬元作誠意金。發展商宣佈中高層向海單位意向呎價為6500元，入場費為200多萬。由於，項目不屬大型屋苑、亦非豪宅別墅，故此，發展商並没有舖天蓋地的廣告宣傳，主要透過地產代理在區內聯絡有潛質客戶，故此，推售速度相對較慢。
影岸．紅亦是本月主要的重推樓盤之一。影岸．紅屬「藍天海岸3期」，由A及B座組成。發展商香港興業在上月起，積極進行重推，並主要推售A座。本月開始解封B座單位。環顧7月份，影岸．紅的銷情相當不俗，大約售出300套單位，單位呎價約為3200至3500元。發展商在本月新增按揭貸款計劃，提供「一、二按首年免息免供」付款優惠，首年一按利率為P
減2.9
厘，而二按則為P。首年利率由發展商補貼。除了提供新的付款辦法外，發展商亦為東涌屋苑業主、機組人員、渣打貴賓客戶提供1%樓價折扣優惠。由於項目已屆現樓，發展商的各項優惠，自然可以吸引用家入市，自重推以來，1房單位銷情最佳，差不多售罄，項目尚餘單位約30餘個。
至於環海都會，亦是本月一手市場重要的樓盤。發展商長實於本月重推旗下樓盤–城中駅，並把項目易名為環海都會。環海都會已經入伙，選擇「建築期付款」的買家，如要安排收樓，需要「上會」並開始供款。然而，都會駅的首推時期是2005年的8月，當時的一手住宅，普遍定價較為進取。故此，都會駅臨近「收樓上會」之際，不少買家選擇「撻訂」。發展商把該批單位以及部份餘貨部份，一併進行推售。發展商先推售3房單位，一般呎價介乎4700至5500元。而2房單位的餘貨較多，大約佔餘貨的70%。由於項目己是現樓，發展商於月中開放現樓示範單位，讓買家參觀選購。總體而言，銷情亦算不錯，本月總計沽出逾110個單位。發展商透露為吸引國內買家，發展商保留20伙於北京及上海推售，以4房單位為主。
長實的都會天峰亦是本月銷情不俗的重推樓盤。發展商於本月主要推售2房高層單位，所推的2房單位面積介乎665至670平方呎，呎價約為4400元至4600元。發展商同時把一批「撻訂」單位，連帶推售。樓盤即將於今年10月入伙，然而發展商為催谷銷情，故推出「強勢版365」特長成交期優惠，買家可享有現樓365日特長成交。買家若提早成交(即入伙前或入伙時立即上會)，仍可以即供訂價扣減樓價14%。據估計，都會天峰的餘貨約為50伙，佔項目總單位的5%。
自5月份開始，本港的一手住宅市場主要是以重推樓盤為主，新盤並不多見。而新盤亦是單幢物業，這些單幢樓宇一般只有100個單位。在此情況下，貨尾存量不斷下降。根據中原地產的資料顯示，現時已下降至11625伙，創23個季度新低。預期下半年的新盤貨尾會持續下跌，會跌破1萬個單位。
至於二手方面，表現相對活躍。根據中原地産的最新的分析顯示，中原城市領先指數(CCL)–綜合住宅指數，報56.98
比上月的55.61，上升1.37
%。而大型屋苑的二手成交，樓價的升幅更大。而撇除了部份豪宅樓盤，反映本港主要大型樓盤的中原城市大型屋苑領先指數，最新數據顯示為55.31，比上月的53.67，上升1.64
%。可見二手樓價整體上，無論是中價的大型屋苑，以及豪宅項目，均有所上升。
