香港樓市綜述:2007年6月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年三月至五月經季節性調整的失業率爲4.3%(臨時數字)，與二零零七年二月至四月的數字相同。不過，同期間的就業不足率則由2.1%輕微上升至2.2%（臨時數字）。
二零零七年三月至二零零七年五月的總勞動人口爲3476000人（臨時數字）,較二零零七年二月至二零零七年四月份的3462000人，約增加14000人。
失業人數(不經季節性調整)由二零零七年三月至二零零七五月的155500人(臨時數字），比上期統計的156300人，約減少800人。失業率（不經季節性調整）的下跌明顯見于通訊業、清潔服務業和金融業。就業不足率方面，就業不足人數由77600人上升至79600人（臨時數字），約增加2000人(見下圖)，上升主要見于建造業和娛樂及康樂服務業。
資料來源:統計處
至于物價方面，政府統計處公布二零零七年五月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年五月份上升1.2%，較四月份1.3%的按年升幅為小。消費物價指數在二零零七年五月份的按年升幅較四月份為小的按年升幅，主要是由於新鮮蔬菜價格升幅收窄。其次，預算案寬減二零零七至二零零八年度首兩季（即二零零七年四至九月）差餉的措施對五月份的消費物價指數持續帶來影響。剔除這因素，綜合消費物價指數的按年升幅是2.3%。這措施對消費物價指數的影響將持續至今年九月。
資料來源:統計處
至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是7.75%及8%。見于下圖。
惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
6月 |
5月 |
按月變動 |
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匯豐銀行 |
7.75% |
7.75% |
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資料來源:匯豐銀行、東亞銀行
香港住宅市場分析
一、二手市場概况
樓市以重推盤支撐．一手樓市相對淡靜
本月，土地市場仍然保持活躍，既有住宅用地透過拍賣形式被批出、亦有市區土地再被勾出。拍賣的土地，位於一號銀海、以及浪澄灣之間，地盤面積為122204平方呎、地積比率約為7.5倍，可建樓面面積為916530平方呎。該幅土地最後由新地以55.6億元投得，呎價約為6066元，為市場預期價格的下限。
另一方面，一幅位處黃大仙親仁街的住宅用地，月底被會德豐勾出。該幅土地前身為警察宿舍，地皮面積約10萬平方呎，地積比率為9倍，勾地價為30億元，將於下月31日進行公開拍賣。發展商積極勾地，背後涉及很多因素，包括︰勾地是補充土地儲備的有效方法、勾地價合理、又或者是看好未來樓市、無論是那一個想法，對樓市而言也是一個正面的訊息。
至於一手住宅市場方面，綜觀6月份，主要發展商並沒有推售全新樓盤。6月份推售的樓盤，全部是重推樓盤。6月份主要發售的項目，計有︰萬景峰、聽濤軒、尚翹峰、影岸．紅、碧海藍天、嘉亨灣、君匯港等。
萬景峰是本月支撐一手樓市的主要樓盤。該盤是信和及市建局聯合發展的項目，屬大型屋苑。該項目於去年首推，共計1466個單位，及至5月，餘貨約為600個單位。由於預計於今年9月入伙、發展商打算在入伙前展開重推工作。發展商開放高層示範單位、以名牌電器、及優越地理位置作賣點。發展商先推售第1座單位、主要集中在C室及G室、面積為1090呎的4房單位、以及891呎的3房單位。第1座較其他座數開揚、景觀較其他座數為佳。發展商先推這些單位，為樓盤的重推提供宣傳賣點。該批單位平均呎價約為4700元至6000元。推出之後，旋即估清。而其後，推出第2座B及C室，涉及80伙，亦是3至4房的大戶型單位。發展商的推售策略，是以景觀較佳的座數為重推「頭炮」、繼以推售其它座數的大戶型單位，由於該項目有特色戶型，發展商亦同時推售該些單位，而這些單位的總價，動輒也要1000萬，並不是一般中等家庭的置業選擇。由於客源不同，所以，兩類單位會同時推售。相信，待大戶型單位銷情理想，信和或會步署推出2房，較少戶型的單位。據估計，發展商信和於本月約售出200個萬景峰單位。
而華置的尚翹峰，亦是本月重要的一手樓盤。該盤於去年9月首推、當時銷情一般。該盤主要由3座所組成，以第一座的景觀最佳。去年發展商主要推售，第二及第三座。至於第一座只售出約10個單位。由於，該盤已經為現樓，並取得入伙紙，買家可即買即住。故此，發展商華置在本月把該盤重新包裝，並配以大量報紙廣告進行宣傳。發展商分批發放第1座價單，每次約10至20個單位。華置夥拍銀行為買家提供首3年按揭優惠，並送相等於貸款額0.5％的律師費及有關雜費，第4年開始的息率為P減3.2厘，買家首3年內還款不需罰息，但要還律師費。這些樓按優惠是首推時没有的。本月重推的尚翹峰，銷情理想、估計本月共售出約70個單位。
而東涌同時有兩個大型屋苑，進行大規模重推，更成為月底一手樓市的焦點。這兩個樓盤分別是︰聽濤軒、以及影岸．紅。聽濤軒為長實樓盤、共2座、合計826個單位。截止5月份，據發展商表示，有餘貨單位160個。長實本月重推餘貨單位，標準單位平均呎價約為2700至2800元。發展商繼續以其會所及項目內的多項設施為賣點，包括面積達61萬平方呎的會所，差不多是全港最大、以及一個長120米的園林沙灘泳池。發展商為配合重推，推出新一項樓按計劃，即買家繳付10%首期，可享180天的成交期；若於繳付訂金後60天內付清樓價餘款，可獲現金回贈樓價的2%。而6月份傳統樓市淡季而言，聽濤軒重推的成績亦算理想，大約售出單位40個。
而另一東涌樓盤–影岸．紅，亦於月底展開大規模的重推宣傳。該盤是香港興業項目。在地理上、以及客源上，與長實的聽濤軒存在著正面的競爭。雖然，影岸．紅的重推步署，遠較聽濤軒為遲。但綜觀6月的銷情，影岸．紅的表現其實更為理想。影岸．紅共分A、B兩座，發展商首先以原價即供價2938元推出A座首批21伙中低層單位予VIP選購，與去年底推售的B座首批單位即供呎價2929元相若，呎價較聽濤軒為高。然而，發展商向買家送出精裝版全屋傢俬，零售價值最高達7.3萬元。一般買家根本不需購置任何傢俱、即可入住。而付款方法方面，買家於簽署售賣合約書時繳付5%樓價，可於簽署正式買賣合約後半年內分階段繳付10%樓價，成交期可達1年。這種付款方法，猶如是建築期付款方法。由於，傢俱配套、以及付款方面皆甚為吸引，所以深受用家、以及投資者歡迎。本月重推以來，約錄得130宗一手成交。
至於二手方面，表現相對一手為活躍。6月份二手私人住宅買賣合約登記錄得211.1億元及7,430宗，較5月份的217.6億元及7,651宗，分別輕微下降3.0%及2.9%。金額是2005年5月後的次高，僅次於2007年5月217.6億元。整體而言，市民的購買力依然旺盛，不少買家置業換樓。而樓價方面，也普遍上升。根據中原地産的分析顯示，截至2007年7月1日，中原城市領先指數(CCL)–綜合住宅指數，報56.21(較上周升0.88)。比上月的55.4，上升1.41%。可見二手樓價亦持續上升。
