香港樓市綜述:2007年5月
經濟概况
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年二月至二零零七年四月經季節性調整的失業率爲4.3%
(臨時數字)，與二零零七年一月至二零零七年三月的數字相同。同期間，就業不足率則由2.2%下跌至2.1%（臨時數字），是超過九年以來的最低位。
二零零七年二月至二零零七年四月的總勞動人口爲3
616 900人
(臨時數字)，較二零零七年一月至二零零七年三月份的3
611 900人，約增加5000人。失業人數
(不經季節性調整)由二零零七年二月至二零零七年四月份的156
300人（臨時數字），比上期統計的152
500人，約增加3
800人。失業率（不經季節性調整）的下跌主要見于裝修及保養業、零售業和教育服務業，而娛樂及康樂服務業、清潔服務業和飲食業的失業率的上升則較明顯。就業不足率方面，同期間，就業不足人數由
80 600人下跌至
77 600人（臨時數字），約减少
3 000人。就業不足率方面，下跌主要見于裝修及保養業、清潔服務業和製造業。
資料來源:統計處
至于物價方面，政府統計處公布二零零七年四月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年四月份上升1.3%，較三月份2.4%的按年升幅爲小。綜合消費物價指數在二零零七年四月份的按年升幅較三月份爲小，主要是預算案寬减二零零七至零八年度首兩季（即二零零七年四至九月）差餉的措施所致。剔除這因素，綜合消費物價指數的按年升幅是2.4%，與三月份的升幅相同。這措施對消費物價指數的影響將持續至今年九月。
資料來源:統計處
至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是7.75%及8%。見于下圖。
最優惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
5月 |
4月 |
按月變動 |
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匯豐銀行 |
7.75% |
7.75% |
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資料來源:匯豐銀行、東亞銀行
香港住宅市場分析
一、二手市場概况
宏觀經濟持續向好．置業氣氛保持不俗
整體經濟持續向好。根據統計處最新發表的經濟數字顯示，本港整體經濟持續向好。第一季的本地生産總值按年增長5.6%。至今已連續十四季度以顯著高于趨勢的增長步伐擴張。經濟增長主要是由于對外貿易及私人消費的增加。收入上升、就業市場改善、以及股票市場暢旺、不但帶動私人消費，而且，增加市民置業的意欲及信心。由此可見，現時的置業需求是不少的。故此，未來的一手樓盤表現應取决于發展商的推盤情况上。5月份一手表現未算突出，亦與未有大型新盤推售有關。
綜觀5月份，主要發展商幷沒有積極推售全新樓盤。5月份主要的全新樓盤，大致上是新世界的太子匯、以及爪哇的駿逸峰。而本月的一手市場，主要是以重推盤爲主。發展商積極推售「貨尾」樓盤。主要的重推盤，計有︰城中之城、CASA、碧海藍天、嘉亨灣、君匯港。而本月的一手市場，基本上是由重推盤所支撑。
太子匯是本月全新推售的樓盤。該盤是新世界發展的單幢物業。物業設計爲1層4夥，間隔爲2房及3房，全部是標準單位，共110戶。該盤基本上以區內換樓客爲主。發展商在地理、以及景觀兩方面，突出項目的優勢。地理上，太子匯位處九龍城，毗鄰東南九龍啓德發展區，有龐大的發展潜力，升值前景不俗。在景觀上，該盤不受高度限制，景觀開揚，差不多所有單位均享有獅子山景、及維港海景。本月初，發展商新世界進行收票認購，幷公布首批22夥單位價單，分布于11樓至25樓之間，售價介乎425萬元至778元，平均呎價約6301元。由于是單幢物業，所以發展商未有以鋪天蓋地的廣告作推廣，主要是透過中介聯絡意向客戶，又或者是客戶主動洽購。及至月底，發展商仍未開放示範單位，相信要待市場反應，發展商才步署進一步銷售策略。
至于本月推出的另一新盤，則是爪哇的駿逸峰。該盤是單幢項目，項目設計爲1層4夥，所有單位均是二房間隔。發展商把項目定位爲精品式豪宅，而項目位處銅鑼灣繁華地段，適合居于港島區及在中、上環一帶上班的人士，尤其是爲單身人士或已婚年輕夫婦所歡迎。發展商于月初先推售首20夥單位，平均呎價約8300元，其後多次加推低層單位，呎價介乎5500元至6200元。由于，港島區的供應有限，而且，駿逸峰位處市區，毗鄰港島核心購物中心，以及中環金融區，故此，應該不乏投資者「捧場」。由于，項目具有一定市場，所以，發展商可以善價而沽。整體而言，據發展商爪哇表示，連同首階段，共售出約60個單位，銷售數目已超過單位總數的一半。
本月的新盤推售不算多，再者全部是單幢式樓宇，相反，重推盤大部分是大型屋苑，客源較多，故此，本月的一手樓市，主要是重推項目所支撑。
城中之城是本月最矚目的重推樓盤。發展商本月份把城中駅，易名爲「城中之城」，幷重新包裝重推。城中駅于去年8月首推，及至今年5月，約有300個尚未賣出單位，主要集中在第6及第7座，尤其是集中在樓層30樓以上。5月份，發展商重推這些剩餘單位，間格屬2至3房細單位，這與城中駅之前的戶型有所不同。這些戶型最適合中産人士及小家庭爲主。發展商長實于月中推賣，首先推售3房單位，幷以劃一的價錢放售整批單位，按推售時序，分別是365萬(第6座35樓至48樓)、375萬(第6座52樓至59樓)、342萬(第7座19樓至29樓)、355萬(第7座55樓至58樓)單位。累售約80夥。其後，推出2房單位，售價均低于300萬。
發展商長實，在重推城中駅項目上，花上不少心思。首先，在付款方法上，額外提供3個不同成交組合。而且，更在按揭上，發展商更首創「樓股雙嬴置業計劃」，亦即是買家可以用股票作貸款抵押。在樓盤宣傳上，重點突出會所內9萬余呎兒童設施，以針對有小朋友家庭的需要。發展商同時根據樓盤多個賣點，印製20萬份廣告明信名，幷于各大戲院派發。由于，5月份幷沒有全新大型樓盤推出，城中之城便成爲本月一手樓市的焦點。
而長實另一樓盤–CASA880亦于月中重新宣傳推出。CASA880是港島單幢物業，共108夥。去年開始推售，截止4月，餘下約30夥，主要是高層單位。發展商于本月重新包裝推售。發展商表示已斥資約1500萬元爲40樓以上單位升級用料配備，這包括在厨櫃、電器、以及單位的落地玻璃上。爲成功銷售，發展商幷提供24個月長成交期，提早付清樓價可享樓價9%的現金回贈。由于該盤定價不算進取，而且，擴闊了優惠，預期樓盤的銷情會不俗。
而恒基樓盤–嘉亨灣，亦在5月份重新推出，而且反應相當不錯。嘉亨灣餘貨單位約有400個。5月份，恒基以慣用推售大型樓盤的方法，以鋪天蓋地的廣告作宣傳，而且更邀請韓國影星，出席樓盤的宣傳活動。重推的單位，呎價維持約7000至8500元。嘉亨灣于本月推售，約錄得60宗成交。
而西九龍樓盤–碧海藍天，發展商繼續推售，幷調低售價、以及擴闊優惠。碧海藍天餘貨單位，約200個。發展商把「入場費」由約277萬調低爲268萬，幷向買家附送厘印費，而且更附上37吋LCD電視。重推之後，該盤維持每星期均錄得零星成交。
綜合而論，本地經濟持續向好，5月份的置業氣氛理應不俗。然而發展商推盤未見積極，本月新推的樓盤全部爲單幢物業，可出售單位幷不多，相反，發展商主要重推旗下大型屋苑，如城中之城、嘉亨灣、君匯港，這些項目的銷情則保持平穩。
至于二手方面，表現較爲活躍。這與宏觀氣氛有關。中原地産研究部預測，2007年5月份二手私人住宅買賣合約登記錄得7,657宗，總值205.8億元，較4月份的6,095宗及總值179.8億元，分別上升25.6%及14.5%。買賣宗數及金額將繼2005年5月的8,892宗及235.3億元之後，創近二十四個月的新高。反映市民的購買力强勁，不少買家置業換樓。而樓價方面，也普遍上升。根據中原地産的分析顯示，截至2007年5月27日，中原城市領先指數(CCL)–綜合住宅指數，報55.21(較上周升0.62)。而綜合5月份的中原城市領先指數(CCL)，大約爲55.3。，比4月的55.1有輕微上升。可見二手樓價持續上升。
