香港樓市綜述:2007年3月
根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零六年十二月至二零零七年二月經季節性調整的失業率爲4.3%
(臨時數字)，較二零零六年十一月至二零零七年一月的4.4%，下降了0.1%，是自一九九八年年中以來的最低位。而就業不足率也由2.3%下跌至2.2%（臨時數字）。
二零零六年十二月至二零零七年二月的總勞動人口爲3
628 300人(臨時數字)，較二零零六年十一月至二零零七年一月份的3
617 600人，約減少10700人。失業人數(不經季節性調整)由二零零六年十二月至二零零七年二月份的146
800人（臨時數字），比上期統計的149
900人，約减少3100人，爲七十三個月的最低位。失業率（不經季節性調整）的下跌明顯見于裝修及保養業、飲食業和地產業。就業不足率方面，就業不足人數由83 900人下跌至80
500人（臨時數字），約减少了3400人
(見下圖)，下跌主要見於建造業和娛樂及康樂服務業。
資料來源:
統計處
至于物價方面，政府統計處公布二零零七年二月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年二月份上升0.8%，較一月份2.0%的按年升幅為小。消費物價指數在二零零七年二月份錄得較一月份爲小的按年升幅，是由於房屋委員會及房屋協會豁免二零零七年二月份公營房屋的租金。剔除這因素，綜合消費物價指數的按年升幅是3.1%。這升幅比一月份的按年升幅為大，主因是旅遊費用及食品價格在農曆新年假期前後上調。今年的農曆新年在二月份，而去年則在一月份。
資料來源:
統計處
資料來源:
統計處
至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第
12(1)(e)
條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是7.75%及8%。見于下圖。
最優惠利率最優惠利率
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按揭銀行 |
3月 |
2月 |
按月變動 |
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匯豐銀行 |
7.75% |
7.75% |
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資料來源:
匯豐銀行、東亞銀行
香港住宅市場分析
一、二手市場概况
宏觀因素向好．一手交投暢旺
整體置業氣氛持續向好。本月，財政司司長公佈2007-08年度財政預算案，公佈建議對100萬至200萬元樓宇的印花稅，由現時按樓價的0.25%徵收，改為定額徵收100元。這個政策於宣佈後，即時生效。是次調整最多可讓置業人士省回14900元，估計可惠及30000名置業人士。
另外，財政司司長也宣佈擴闊薪俸稅的邊際稅階。未來，薪俸稅的邊際稅階，由現時的30000元，擴濶至35000元，而最高的兩個邊際稅率由13%及19%，調低至12%及17%。這兩項稅務調整，直接讓收入中等、以及中下收入人士受惠。
政府在新一年財政預算案有以上提及的安排，對未來樓市有長遠的影響。樓宇印花稅的調低，對「確認人」，俗稱「摩貨」的投資者有利。他們的投資成本減少了，迅速轉手獲利的金額多了，更多的「摩貨」行為會出現，而同時間置業人士亦可以有更大的議價空間。而另一方面，政府擴闊薪俸稅的邊際稅階、以及調低兩個最高的邊際稅率，讓中低收入人士、以及中產階級較之前繳納少一些稅款，可供支配的收入多了，尤其是對中低收入人士最為有利。樓宇印花稅及薪俸稅的安排，都有助增加對中低價住宅，又或者是「上車盤」的有效需求。長遠而言，這類型住宅的成交、以及價錢會平穩地增長。
整體樓市受有利氣氛影響，本月一手樓市較二月暢旺。本月主要推出的一手樓盤，計有︰聽濤軒、名門、都會天峰、深灣畔、翔龍灣、君匯港、葡萄園、貝沙灣第六期、曼克頓山、丹桂軒，為今年以來，推盤量最多的一個月份。其中可算本月公開新推的樓盤，有葡萄園、貝沙灣六期、曼克頓山、丹桂軒。而以上的全新樓盤，其銷情相當理想。而重推樓盤如君滙港、名門也有不俗的銷情。綜觀三月，整個一手樓市交投活躍，並再次成為焦點。
葡萄園銷情異常理想，整個項目接近售罄。葡萄園乃新地項目，位處牛潭尾，為洋房豪宅，項目共有160幢別墅。別墅類型介乎2900至5200呎，每戶設獨立花園。新地根據戶型大小，為戶型定出四個與葡萄相關的名稱，包括︰小葡萄、葡萄、波爾多別墅、以及酒莊式大宅。其實，發展商在上月，亦即是農曆年前已開始接受買家洽購，讓有意向買家了解項目的各項優點，議定意向價錢。及至本月中，發展商在獲得「轉讓同意書」，通稱「售樓紙」後，立即展開媒體宣傳及公開認購。由於，已在事前掌握到一批意向客戶，故此，在正式開售時，迅即售出逾150戶別墅，佔項目全部戶數的九成以上，而單位呎價介乎5000至9500元。該項目的平均呎價，比同區相近的單位，高出逾1倍。綜合而言，葡萄園是3月份銷情最理想的樓盤之一。
月中，大型樓宅樓盤，曼克頓山、以及貝沙灣六期的公開推售，整體銷售數字理想，為3月份暢旺的一手樓市奠定基礎。曼克頓山為新地另一項目，是多幢式高層樓盤，主要針對中產及以上收入人士。該盤於去年以低調方式推售，以發展商的用語，是「內部認購」，主要推出四房或以上的單位。本月，發展商正式公開發售，並首先宣佈推出50個3房單位，呎價介乎6500至7000元。及後，發展商於月中開放現樓示範單位，並開始推出2房單位，入場呎價為5358元。發展商於本月主要是速銷2、3房單位，主要集中在第3、5、6座的A、B、G、H戶型。由於呎價不算遠離市場水平，最加上附近美孚新邨一帶本身具有一定實力的用家、以及投資者，所以，3月公開推售期間，估計售出約300個單位，累計售出單位逾600個，銷售成績，尤其是3月成績，尤為理想。
至於，盈大的貝沙灣六期，亦於本月中迅速推售。盈大上月已獲得預售樓花同意書。發展商首推20伙，並迅即沽清。發展商之後不斷宣佈加推，呎價介乎11000至13000元，有單位呎價更高見15000元。開售至今，累積售出二百二十八伙，包括兩個複式單位，共套現四十二億元。由於，該盤已發展了很多期數，其市場定位，以及樓盤尊貴形象已為廣為人知，所以，與其他樓盤如君滙港、曼克頓等山比較，其推廣宣傳並不太突出。
整體樓市氣氛向好．二手市場必然受惠
受惠於持續向好的樓市氣氛，二手市場也活躍起來。根據中原地產研究部的預測，2007年3月份二手私人住宅買賣合約登記將達6300宗，總值200億元。買賣宗數及金額將自2005年6月的7501宗及205.5億元之後，創近二十一個月的新高。另外，價值二百萬元以下及二百萬至五百萬元的私人住宅買賣，暫時分別較上月同期增加3.7%及2.6%，顯示在政府調低100至200萬元物業釐印費的利好消費帶動下，中低價的二手交投活躍。
而至於二手住宅的價格變幅，可從中原城市領先指數中反映出來。最近一期的中原城市領先指數為54.86，比上月同期上升1.16%，反映二手住宅的呎價有所上升，至於升幅則較為温和。這與現時的樓市是由用家主導有關。由於用家會根據自己本身的情況「入市」，這個情況與家庭收入及居住需要，密不可分。整體經濟持續向好，工資得以平穩上升，二手樓市也必然受惠。
