香港樓市綜述:2007年2月

經濟概�G 

根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零六年十一月至二零零七年一月經季節性調整的失業率爲4.4% (臨時數字)，與二零零六年十月至十二月的數字相同。而就業不足率由2.4%下跌至2.3%（臨時數字）。

二零零六年十一月至至二零零七年一月的總勞動人口爲3 690 600人(臨時數字)，較二零零六年十月至十二月份的3 680 600人，約增加10 000人，失業人數(不經季節性調整)由二零零六年十一月至二零零七年一月份的153 500人（臨時數字），比上期統計的157 100人，約�ㄓ�3 600人，爲六十八個月的最低位。失業率（不經季節性調整）的下跌明顯見于地基及上蓋工程建造業、飲食業和福利機構及社區服務業，而保險業、零售業和通訊業的失業率則有所上升。就業不足率方面，就業不足人數由人89 800下跌至86 200人（臨時數字），約�ㄓ痐F3600人 (見下圖)， 下跌主要見于裝修及保養業和娛樂及康樂服務業。

                                     

資料來源: 統計處

 

至于物價方面，政府統計處公布二零零七年一月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年一月份上升2.0%，較十二月份2.3%的按年升幅爲小。消費物價指數在二零零七年一月份錄得較二零零六年十二月份爲小的按年升幅，主要是由于去年一月份因農曆新年的影響導致物價較高。今年一月份旅游費用及進出香港交通費用錄得按年跌幅。

 

 

資料來源: 統計處                                            資料來源: 統計處

 

至于利率方面，由于根據《香港銀行公會條例》第 12(1)(e) 條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行�貝w的。市場上現存二個最優惠利率，分別是7.75%及8%。見于下圖。

最優惠利率最優惠利率

按揭銀行	2月	1月	按月變動
匯豐銀行	7.75%	7.75%	---

東亞銀行

8%

8%

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資料來源:  匯豐銀行、東亞銀行

　

香港住宅市場分析

一、二手市場概�G

 

新年假期前後．發展商推盤審慎

土地市場仍然活躍。本月，又再有兩幅住宅用地被成功勾出，是近年較少見的現象。月初，地政總署公布，白石角A地盤，以10億元勾出。該幅地皮的面積爲107941平方呎，地積比率爲3.2倍，預計落成後，可建成216個單位。月中，另一幅土地，位處長洲西灣水坑，以3900萬元被勾出。該地盤面積約爲10382平方米，完成發展後的最少樓面總面積須爲2,491平方米。接連有住宅用地被勾出，這反映對一�憐a産商而言，勾地是補充土儲最有效的方法之一。 

按揭市場再出現�ㄝ屁唌C匯豐銀行于月底宣布，按揭利率爲最優惠利率��2.88厘，即實際利率爲4.87厘。其後，中銀及東亞調整其按揭優惠，實際利率爲4.85厘，相信其他銀行亦會跟隨。置業人士的供樓負擔得以輕微�˙插A這個消息短期�媯L疑會對樓市起推動作用。 

本月，雖然整體樓市氣氛幷不差，但是，屬于新年假期前後，發展商推盤較爲審慎。本月主要推出的一手樓盤，只有︰聽濤軒、 H Cube 、芙蓉園、深灣畔、翔龍灣、君匯港。其中可算是本月新推的樓盤，只有深灣畔一個。而一手樓盤中，成交較爲理想的，計有聽濤軒、翔龍灣、以及深灣畔。由于，發展商推盤較爲審慎，沒有大型的屋苑推售，再者，發展商沒有大幅�˙饡幫滼f尾樓盤，所以，本月一手樓市交投一般。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

深灣畔是本月新推的樓盤。深灣畔位處元朗流浮山，共14座，每座3層，共計單位120個，是新世界發展的項目。該盤曾于去年中低調推出，但只獲數宗預留。本月，新世界正式在市場推賣，幷于各大報章投放廣告。該盤的推售重點是︰買家可享受嶄新精品洋房及屋前私家花園式的生活。以及，一個可媲美青馬大橋的深港西部的優美橋景。由于，該盤遠離市區、往來交通亦不算方便，故此，發展商的定價甚爲吸引，該盤首批24個單位，平均呎價約爲2889元，最平單位是111.3萬的2房單位。呎價比上月新推售的另一樓盤–芙蓉園，有輕微的折讓，故此，吸引不少居于元朗、屯門的上車客購買。該盤在本月共售出約50夥，差不多是樓盤總數的50%。 

而翔龍灣亦于本月重新推出。發展商�痚礞_農曆新年期間，重新推出旗下市區臨海項目–翔龍灣。發展商再次以鋪天蓋地的報紙廣告，宣傳翔龍灣，幷且開放現樓示範單位。該盤于去年中首次推售，當時低層單位，尤其是2房及3房單位，最受歡迎，估計共售出單位逾1000個。該盤的定位是海濱豪宅。逾半單位可享有維多利亞港海景。而室內��房及浴室均選用名貴設備，包括Poggenpohl ��櫃、Miele 的雪櫃、抽油�蝢驉B以及Samsung 浴室專用電視。發展商爲催穀銷情，于新春期間，買家可獲贈8800元利是一封。由于，該盤的低層及兩房單位，大部份已售出，餘下單位價錢普遍較高，所以，未來該盤的銷售進度，應該會較首推時慢。 

本月，由于發展商未有積極推出新盤，故此，上月已推出的聽濤軒，本月仍是支�M一手市場的重要樓盤。聽濤軒上月錄得200宗成交，本月，發展商長實力推兩房單位，幷推出特別付款方法配合。買家繳付5％首期後，樓價餘下95％于60 日內上會，買家首年幷可享每月定額供款3000元，而有關息口由發展商補貼，本金延期清還，但是，此項優惠僅適用于兩房單位買家。再者，發展商計劃與金融機構合作，爲買家提供全期實際按揭息口低至4.5%的優惠，進一步吸引買家。其實，聽濤軒有部份單位，成交價已較上月的定價爲低。一個剛成交的中層3房單位的呎價爲2520多元，較發展商首批呎價2650元爲低。由于，未來多個發展商表明會推出新盤，而部份更是如聽濤軒這類的「上車盤」。而長實本身也準備推售天水圍項目–柏慧豪園。柏慧豪園是一個可提供達2960個單位的大型現樓樓盤。由于，未來供應會有所增加，發展商長實或會爲聽濤軒買家提供更多優惠。 

整體而言，2月一手樓市幷不活躍，成交宗數未見突出。主要原因是2月份假期前後，置業氣氛較冷清，發展商因此審慎推盤，于是未有大型新盤出售。但是，隨著假期氣氛漸過，發展商會陸續開盤，只要定價不是太進取，相信樓市焦點將會再落在一手新盤上。

  

一手盤未見活躍．二手市場成交活躍

本月二手市場整體交投活躍，反映用家信心回升。本月，根據中原研究部資料顯示，本月多個周六、日，十大屋苑錄的成交介乎35至45宗。整體成交比上月平均35至58宗略低。另一方面，截止至22日，2月份二手私人住宅買賣合約登記暫時有 4,184宗，總值 118.7億 元。預期全月二手私人住宅買賣將達 5,650宗 及 160.0億 元 ， 較1月的 5,496宗 及 156.5億元，分別上升2.8%及 2.2%。 宗數及金額均 自去年5月以後，近九個月的高峰 。由此可見，2月二手市場較爲活躍。而反映整體二手住宅樓價的中原城市領先指數，截止本月23日月爲54.07，是今年以來的最高數字，突破了54.0關口。然而，這些上升只是一個輕微普通現象。從以上數據反映，無論是成交宗數，以及成交呎價均有所上升。本月二手市場不但沒有假期氣氛所影響，反而較1 月份還活躍起來。