外銷市場綜述:2008年04月
外銷市場概况
五•一黃金周前夕．新盤推廣有所增加
內地發展商減價推盤之聲不絶於耳，然而，國家發展及改革委員會發表的最新資料顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.0%，而3月份上漲10.7%，比上年同期高5.4%。國內樓價雖然整體增長放慢，甚至部份地方可能錄得環比樓價回調。但是，若以國土局的數字來看，內地樓價只不過是從去年的高位略為回落，未致於一般認為那樣悲觀。
外銷樓市而言，4月份來港推售以及宣傳的外銷樓盤
(以曾刊登各類廣告、繕稿為准、設有展銷會)，較其他月份為多，共涉及9個項目。是今年以來最多的數字。當中最主要的原因是推售宣傳策略的有所不同。本月份，一間專為房地產作策劃的公關機構，把多個上海、杭州樓盤，以報紙廣告作形式在香港作宣傳推廣，並且于其後舉辦記者會，透過報紙稿介乎樓盤資料。由於一般外銷樓盤的推售手法，是發展商委託香港或者是國際性的地產代理機構作策劃銷售。而每次只會介紹1個項目。故此，在統計上，本月來港推售的外銷新盤較之前月份為多。
以區域劃分而言，新專案主要集中在上海以及廣州兩地。這些新樓盤當中，上海及廣州分別各占3個
，上海項目是︰白金灣府邸、綠城玫瑰園、佘山東紫園。至於廣州方面則是︰祈福水城、南沙奧園、碧桂園–南沙翠畔軒。而其他地方，杭州、青島、珠海項目各占1個，分別是
天嶼、凱悅中心、以及萬科．珠海金域藍灣。
長三角的項目，除了白金灣是高層住宅外，其餘均是別墅項目。白金灣項目鄰近上海外灘。樓盤總共提供約100個單位，據專案銷售人員透露，來港推售的單位約24套。該項目以大戶型為主，面積介乎1200
– 3600平方呎。各戶型均附送精裝修及電器配置。均價為70000至80000元
/平方米，然而，景觀及單位類型的均價卻有極大差異，向江的特色單位可達150000元
/
平方米。而較遜色的單位，則只是50000元
/
平方米。樓盤將於年底落成入夥。
至於廣州3個新推專案，全部位元處非廣州的中心區。廣州行政區的版圖不斷擴大，現時的廣州是由10個行政區所組成。而近年，位處廣州中心區的住宅項目，包括天河區、越秀區、荔灣區、海珠區已較少來港推售。而該些地區其實不乏香港發展商，例如香港的黃埔集團旗下的黃埔(中國)，在廣州發展的大型專案–逸翠灣、以及恒基中國的恒荔灣畔，也沒有打算、甚至不曾在香港作宣傳推售，基本上是以國內買家為主。反而一些早年從事外銷香港樓盤、以及準備來港上市的國內發展商還繼續把項目在香港作推廣銷售。而前者的項目，則在城市的周邊，而非核心地帶。4月份，在港新推的3個廣州盤，是位於番禺、南沙，這些新近納入廣州的新區。這些地方售價較廣州市中心為低，賣點亦以消閒渡假為主，縱然有人民幣不斷升值的利好因素，然而，由於二手方面承接較弱，所以香港買家也不以投資升值為最終目標。南沙碧桂園專案，電梯洋房單位平均樓價約4800元/
平方米。而祈福南灣半島，均價約為6400至7000元
/平方米。
而另一個香港人置業的熱門地方–珠海。其定位與番禺、東莞有所不同。受惠於澳門經濟急速發展，與澳門毗連的珠海房地產成為投資焦點。更由於港珠澳大橋效應、以及珠海至廣州輕軌的興建，令珠海已不只是一個消閒渡假地方，而是一個吸引各地資金投資房地產的新亮點。本月，又有一個珠海新盤在香港推售，這是萬科的珠海金域藍灣。該專案共計4座，共580套單位。而本月來港推售的是第一座，面積介乎1109至3391平方呎，為2房至5房間隔。30樓以下單位平均價約14000
- 15000元
/
平方米，而30樓以上單位平均價則為18000至20000
元
/平方米。據觀察所見，查詢洽購情況熱烈，為近期反應較理想的外銷項目之一。
本月，尤其是月中以後，由於臨近「五．一」，是國內樓盤推售的旺季，所以不少發展商於這個時期在中、港兩地同步推盤，不單止在外銷新盤，就連樓盤廣告投放量也較上月有所增加。
*調查樓盤在各主要媒體有廣告發放及香港設有展銷地點的國內樓盤為目標
*各樓盤詳細情況請參看個別樓盤調查報告
