外銷市場綜述:2007年9月
外銷市場概况
宏調政策接踵而來．港人普遍持觀望態度
本月，國家發展及改革委員會發表報告，數據顯示內地房價仍繼續上升，而大城市的漲幅更爲顯著。8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，比上月的7.5%為高。而新建商品住房銷售價格同比上漲更達9%，更高於上月的8.1%。各類型的房價升幅驚人。香港人置業較多的城市︰深圳、北京其升幅更大，漲幅位處全國各大城市的前例位置。兩地的樓價分別同比上漲17.6%和13.5%，銷售均價分別達到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三線城市房價漲幅也在加快，樓價上升，與居民的負擔能力脫節，這些都是中央不願見到的事。
在這個大環境下，本月底，中國人民銀行、銀監會聯合發佈了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，對包括商品住房以及商業住房的按揭貸款作出了規定政策。其目的是要打擊炒賣投機，而對實際用家而言，這些新安排不會構成影響。
新安排規定對已使用按揭貸款而又準備購買第二套住房者，其首期付款不得低於40%，而貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的貸款利率的1.1倍。而且規定倘若所購買的單位升值，貸款人也不可以透過該物業向銀行申請加按。而對於商業用樓宇方面。該通知規定商業用途物業，首付比例不得低於50%，而還款期不得超過10年。而商住兩用房，首付不能低於45%
，而還款期則與商業辦公室相同，不得超過10年。這些新規定剛剛頒佈，對內地居民以及投資者的實際影響，大概未能即時反映。
而對於港人而言，實際的影響其實不大。因為港人主要置業的內地城市，早前已限制境外人士，包括香港人在當地購置多套單位。以深圳為例，深圳市國土房產局、國家外滙局深圳市分局己規定在7月10日，已限制境外機構和個人在深圳購買商品房的行為。港澳台地區居民和華僑只能購買一套用於自住的商品房。香港人根本不能購買第二套住房。現在提高第二套房的首付比例，這個安排根本不適用於港人。而至於商業辦公室方面，香港人甚至不能以個人身份購買這些房產，提高該些房地產的首付至5成，亦不會對香港人構成影響。最大可能的影響可能是︰一些已有物業的香港人，打算以親戚或其他家庭成員購買深圳住宅物業，或許由於受這個新安排影響，可能會因深圳現時的交投氣氛變得淡靜，而保持觀望態度，暫緩在深圳置業。
至於外銷新盤供應方面。本月，在港推出的全新外銷盤(以曾刊登各類廣告、繕稿爲准)，共計3個。而上月為4個。這3個新樓盤當中，全部是住宅類型，而以地區而言，當中廣州1個
(恒大．御景半島)、中山1個(奕翠葡萄園)、北京1個(華堂高爾夫莊園)。而最近頒佈較多調控措施的深圳，本月則没有新樓盤來港推售。
9月份的外銷新盤有所減少，而相關的廣告投放量相對8月份有所輕微增加。根據主要報紙的廣告統計，9月份外銷樓盤的廣告投放量有40次。比8月份的30次，增加約33%。當中以廣州的投放量最多，共計20次，而8月份約為4次，同比上升達4倍。主要原因是9月份在廣州的全新樓盤–恒大．御景半島，發展商以舖天蓋地的廣告媒體作宣傳，這更包括在黃金時段投放電視廣告。該盤包括別墅及高層洋房，發展商以珠江江景、以及10分鐘廣佛生活圈為項目賣點。而珠三角的樓盤廣告方面，則與上月相若。而當中絶大部份為雅居樂樓盤，包括凱茵新城
–南畔山、以及雅居樂新城項目，這可能與雅居樂地產下月將會舉行「聯展」，藉以為旗下樓盤增加曝光率有關。而深圳樓盤方面，由於自8月起，深圳相關調控措施不絶，該地的交投氣氛明顯轉弱。發展商推盤明顯減少，而一直主力以外銷為主的項目，以不急於推賣餘下單位，故此影響深圳樓盤的廣告投放。
9月新盤量
|
地區 |
9月 |
8月 |
按月變化(%) |
|
深圳 |
0 |
2 |
↓
100 % |
|
東莞 |
0 |
0 |
--- |
|
廣州 |
1 |
1 |
--- |
|
珠三角 |
1 |
1 |
--- |
|
上海 |
0 |
0 |
--- |
|
北京 |
1 |
0 |
↓
100 % |
|
其他 |
0 |
0 |
--- |
|
總數 |
3 |
4 |
↓
25 % |
9月份報紙廣告量
|
月份 |
9月 |
按月變化(%) |
|
次數 |
40 |
↑
33 % |
|
版面 |
38.5 |
↑
35 % |
9月份各區報紙廣告量
|
地區 |
9月(次數) |
8月(次數) |
按月變化(%) |
|
深圳 |
0 |
7 |
↓
100 % |
|
東莞 |
0 |
0 |
--- |
|
廣州 |
20 |
4 |
↑
400 % |
|
珠三角 |
19 |
19 |
--- |
|
上海 |
0 |
0 |
--- |
|
北京 |
1 |
0 |
--- |
|
其他 |
0 |
0 |
--- |
|
總數 |
40 |
30 |
↑
33 % |
5大外銷樓盤廣告量
|
樓盤名稱 |
地區 |
9月 |
8月 |
按月變化(%) |
|
恆大
-
御景半島 |
廣州 |
16 |
0 |
--- |
|
凱茵新城
–南畔山 |
中山 |
9 |
4 |
↑
125 % |
|
雅居樂新城 |
中山 |
8 |
9 |
↓
11 % |
|
碧桂園
-
泊林 |
廣州 |
4 |
4 |
--- |
*調查樓盤在各主要媒體有廣告發放及香港設有展銷地點的國內樓盤爲目標
*各樓盤詳細情况請參看個別樓盤調查報告
