外銷市場綜述:2007年8月
外銷市場概况
置業門檻不斷提高．外銷氣氛只屬一般
本月，國家發展及改革委員會發表報告，數據顯示內地房地産銷情熾熱，售價持續上升，而大城市的漲幅更爲顯著。7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%，而新建商品住房銷售價格同比上漲更達8.1%，而一些城市的增幅更為驚人。以毗連香港的深圳為例，其新建商品住房的漲幅更位處全國各大城市的前例位置，為16.1%。而北海的漲幅更為驚人，達18.6%。由此可見，內地大城市的樓價仍然持續颷升。
深圳樓市受惠於內地經濟快速發展，以及預期深港西部通道、落馬洲支線通車會加速兩地資金以及人材互動。深圳的樓價持續上升，根據深圳市國土局的數字，房品住房按年同比上升達45%。樓價急升，而且漲幅驚人，不單止是涉及民生方面的問題，而且，亦是風險信貸問題。樓價升幅較高，遠超實際經濟增長速度、以及居民的承受能力時，「泡沫」自然出現。當「泡沫」爆破，如果業主經濟能力不足，無力償還銀行貸款。銀行體系會受到嚴重沖擊，更甚者可能會導致貨幣收縮，影響經濟發展。
為防止樓價急升，收緊銀行流動性、以及規範房地產市場秩序。中國人民銀行決定，自本月22日起，上調金融機構人民幣存貸基準利率，一年期的貸款基準利率上調0.18%。由現在的6.84%，提高至7.02%，置業成本再次被提升。
然而，本月影響樓市、以致外銷市場最甚的應該是按揭問題。銀行對按揭變得審慎，為減低風險，對物業的估價較前保守，而預算較緊拙的買家，會因銀行的估價不足，而放棄「交易」。大部份銀行收緊借貸成數，之前的首付一般介乎2成至3成，但現在變成4成至5成(不是明文規定，而是市場實際操作)。甚至部份銀行停止按揭批款。這些做法對港人置業造成一定影響。
對港人投資者而言，除了首付、以及按揭的門檻提高了，8月份規範二手房合同文本的規定亦造成一定的影響。港人在深圳購買二手商品房的比例上升，而買家當中有一部份是投資者。過去由於購房合同文本不一致，買賣雙方可以利用這些「空隙」來避開部份稅收，間接增加投資內地樓市的利潤。然而，8月份規範二手房合同文本的政策落實，投資者普遍持觀望的態度。在用家、以及投資者減慢入市的步伐下，本月深圳外銷市場普遍淡靜。
至於，整體外銷市場的供應方面。本月，在港推出的全新外銷盤(以曾刊登各類廣告、繕稿爲准)，共計4個。而上月為3個。這4個新樓盤當中，全部是住宅類型，而以地區而言，當中，深圳佔2個
(沁園、高發．城馳)，廣州1個
(鳳凰城碧桂園–泊林)、中山1個(凱茵新城–南畔山)。
8月份的外銷新盤有所減少，而相關的廣告投放量相對7月份亦有輕微下跌。根據主要報紙的廣告統計，8月份外銷樓盤的廣告投放量有30次。比7月份的34.5次減少約13%。當中以珠三角(中山)的投放量最多，共計19次，而7月份約為15次，同比上升達27%。主要原因是8月份在中山的幾個雅居樂樓盤，包括新一期、以及重推的項目，均以舖天蓋地的廣告作宣傳。而深圳的新盤，雖然佔有2個，佔本月新盤總數的一半，但由於這兩個樓盤的套數不算多，發展商只以低調的方法推賣。而且，深圳樓市在8月份的整體氣氛只是一般，發展商亦不敢作大肆推售，只以軟銷的方式宣傳。整體而言，本月活躍外銷樓盤供應亦因整體氣氛未明確，而相對減少。
8月新盤量
|
地區 |
8月 |
7月 |
按月變化(%) |
|
深圳 |
2 |
1 |
↑
100 % |
|
東莞 |
0 |
1 |
↓
100 % |
|
廣州 |
1 |
0 |
--- |
|
珠三角 |
1 |
0 |
--- |
|
上海 |
0 |
0 |
--- |
|
北京 |
0 |
1 |
↓
100 % |
|
其他 |
0 |
0 |
--- |
|
總數 |
4 |
3 |
↑
33 % |
8月份報紙廣告量
|
月份 |
8月 |
按月變化(%) |
|
次數 |
30 |
↓19
% |
|
版面 |
28.5 |
↓
17 % |
8月份各區報紙廣告量
|
地區 |
8月(次數) |
7月(次數) |
按月變化(%) |
|
深圳 |
7 |
9 |
↓
22 % |
|
東莞 |
0 |
1 |
↓
100 % |
|
廣州 |
4 |
0 |
--- |
|
珠三角 |
19 |
15 |
↑
27 % |
|
上海 |
0 |
7 |
↓
100 % |
|
北京 |
0 |
0 |
--- |
|
其他 |
0 |
5 |
↓
100 % |
|
總數 |
30 |
37 |
↓
19 % |
5大外銷樓盤廣告量
|
樓盤名稱 |
地區 |
8月 |
7月 |
按月變化(%) |
|
雅居樂新城 |
中山 |
9 |
6 |
↑
50 % |
|
凱茵新城 –嶺峰3期 |
中山 |
6 |
2 |
↑
200 % |
|
紅樹西岸 |
深圳 |
4 |
4 |
--- |
|
凱茵新城
–南畔山 |
中山 |
4 |
0 |
--- |
|
鳳凰城碧桂園–泊林 |
廣州 |
4 |
0 |
--- |
*調查樓盤在各主要媒體有廣告發放及香港設有展銷地點的國內樓盤爲目標
*各樓盤詳細情况請參看個別樓盤調查報告
