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[ 市場資訊] <一手市場資訊>

香港及外銷市場綜述:2007年4月

經濟概况

根據政府統計處最近發表的最新勞動人口統計數字，二零零七年一月至二零零七年三月經季節性調整的失業率爲4.3%(臨時數字)，與二零零六年十二月至二零零七年二月的數字相同。而就業不足率亦同時保持不變，兩段期間均為2.2%（二零零七年一月至三月的數字為臨時數字）。

二零零七年一月至二零零七年三月的總勞動人口爲3612 400人(臨時數字)，較二零零六年十二月至二零零七年二月份的3617 900人，約減少5500人。失業人數(不經季節性調整)由二零零七年一月至二零零七年三月份的152 500人（臨時數字），比上期統計的146 800人，約增加 5 700人。失業率（不經季節性調整）的下跌主要見於娛樂及康樂服務業、通訊業和地產業，而建造業、製造業和清潔服務業的失業率的上升則較明顯。就業不足率方面，就業不足人數維持不變，兩段期間均為80 500人（二零零七年一月至三月的數字為臨時數字，見下圖)，。就業不足率方面，下跌主要見於清潔服務業和通訊業，這抵銷了娛樂及康樂服務業和批發業的就業不足率的上升。

資料來源:統計處

至於物價方面，政府統計處公布二零零七年三月份的消費物價指數。根據綜合消費物價指數，整體消費物價與一年前同期比較，在二零零七年三月份上升2.4%，較二月份0.8%的按年升幅為大。二月份的升幅(0.8%)顯著較小，主要是由於房屋委員會及房屋協會豁免二零零七年二月份公營房屋的租金。剔除這特別因素，綜合消費物價指數在二零零七年二月份的按年升幅為3.1%，而以二零零七年一月份及二月份合併計算的相應升幅則為2.5%。綜合消費物價指數在二零零七年三月的按年升幅(2.4%)，與本年首兩個月的2.5%相近。

經季節性調整的
綜合消費物價指數#

資料來源:統計處資料來源:統計處

至於利率方面，由於根據《香港銀行公會條例》第12(1)(e)條規定，借貸利率的高低不屬銀行公會權力範圍。事實上，最優惠利率是由各間銀行自行决定的。市場上現存二個最優惠利率，分別是7.75%及8%。見于下圖。

最優惠利率最優惠利率

按揭銀行	4月	3月	按月變動
匯豐銀行	7.75%	7.75%	---

東亞銀行

---

資料來源:匯豐銀行、東亞銀行

香港住宅市場分析

一、二手市場概况

一手樓市活躍．豪宅市場佔主導

各項經濟數據理想，香港經濟開始進入繁榮期。政府最近發表最新修訂的勞動人口統計數字顯示，2007年1月至3月經季節性調整的失業率保持在4.3%。是自1998年年中以來的最低數字。失業率持續向下，僱員的流失率隨之而增加，最終會產生一連串的加薪潮。根據香港人力資源管理學會一項調查顯示，今年有79%的上班族獲得加薪，平均加幅為3% - 3.9%，是自2002年錄得凍薪以來最高數字，其中銀行業的加幅最高，達5.3%。同時，一般僱員花紅，今年平均獲得1.57個月薪金，數字亦是6年最高。這些數字顯示，香港的經濟開始步向繁榮期。由於，經濟周期一般時間較長，而置業人士、最主要是用家，他們的「入市」、或者是「換樓」信心會相應提高。在此情況下，置業需求自然增加。

股票市場暢旺，市民財富增加。4月份股市明顯暢旺，以恒生指數為例，3月份恒指差不多全月未能突破20000點，相反，4月份恒指長期在20500水平，反映出股票市場再度暢旺。一般股民在股票市場獲利，也會把投資所得放在物業市場上。投資物業的需求也因而增加。只要發展商在推盤時，開價不太「進取」，投資者也會放心入市。故此，在用家主導，投資者配合下，整體樓市氣氛保持良好。

綜觀4月份，由於整體樓市氣氛良好，主要發展商也會積極推盤，這包括全新樓盤、以及重推樓盤。本月推售的主要新盤計有︰逍遙嶲岸、翠巒、君悅軒、靖林。而本月重推的樓盤更多，包括︰御林皇府、溱喬、豫豐花園、鯉灣天下、尚翹峰、泓都、嵐岸。而且也有一些今年以來一直推售的樓盤，以更多的優惠推售，這包括都會天峰、君傲灣、御皇庭等。由於，發展商積極推盤，而且，宏觀氣氛理想導致4月份一手市場成交再度活躍起來。當中尤以單幢住宅、以及洋房的銷情最為突出。

君悅軒是4月份銷情理想的樓盤之一。該項目位處筲箕灣，是單幢物業，計有112個單位，預計於今年9月入伙。該項目以區內換樓客為主，故此，發展商永光没有以舖天蓋地的廣告作宣傳，只透過地產代理聯絡意向客戶，營銷手法與一般大型樓盤顯然不同。該盤於本月新推，呎價為4000元起，「入場費」為280萬。首批單位14伙，推售數天後便宣告售罄。發展商於是進行加推，呎價亦有所提升，介乎6500元至7000元。截止4月底，發展商公佈已售出約60伙，佔項目總單位超過一半。

洋房別墅亦是本月樓市的焦點。當中以永泰亞洲的溱喬、以及信和的御林皇府銷情最為理想。溱喬為豪宅洋房，共計63個單位，分「迎海」、「迎山」以及「迎林」類型。項目推售至今共售出約23座。發展商趁4月樓市氣氛理想，重新步署推售。先推「迎山」、「迎林」戶型，待銷情理想再推售「迎海」單位。「迎山」以及「迎林」戶型平均呎價約為10000元。由於最小的單位也有1908呎，所以，每幢別墅動輒也要約2千萬。然而，銷情卻異常理想，估計已售出約10套單位。相信與經濟持續向好，股市保持暢旺，令高薪人士、投資者，以及公司經營者的財富增加有關。

至於另一豪宅別墅–信和御林皇府。4月份的銷情也是相當突出。該項目位處上水雙魚河，共計44幢別墅。信和於4月重推該項目，呎價介乎8000至12000元。該盤主要以中港商人、尤其是廠家為銷售對象。由於，洋房供應不多，令傳統市區洋房的成交屢創新高，而新界北區的豪華洋房，售價只是市區豪宅的三分一、甚至是四分一。在此情況下，自然拉動對豪宅洋房的需求。以御林皇府為例，4月份重推單位，均全數售罄。

相對於豪宅別墅，大型中價樓盤則以重推盤或「貨尾盤」為主，銷情尚算滿意。其中以新地旗下樓盤–曼克頓山，的銷情最理想。曼克頓山共5座，1115個單位。曼克頓山於去年11月以內購形式開始推售，截止3月為止約售出600個單位。4月份，新地推售3、5、6座的2房單位(C戶型)，以及1、2座大單位。2房單位的平均呎價為5800至6000元。而大房單位呎價介乎8000元至10000元。發展商為催谷銷情，特意為新地會會員提供最高8.8萬元的家具奬賞組合。據統計，4月份新地共賣出曼克頓山單位約190個，當中3、5、6座單位全數售罄。

4月份的住宅市場，一手買賣較為活躍。宏觀經濟因素良好，發展商積極推售旗下樓盤，當中以豪宅別墅銷情最為理想。而大型屋苑方面則以重推盤、或「貨尾盤」為主，由於售價普遍比首推的時候為低，甚至提供各項優惠，所以，4月份一手住宅市場頓成焦點。

至於二手方面，也表現平穩。這與宏觀良好氣氛有關。中原地產研究部預測，2007年4月份二手私人住宅買賣合約登記將達6,000宗，總值160.0億元。因為受到復活節長假期的影響，工作日數減少，以致二手登記錄得輕微下調。不過，樓市持續暢旺，吸引不少買家入市，二手市道仍然企穩6000宗的高水平。而樓價方面，也普遍上升。根據中原地產的分析顯示，截至2007年4月22日，中原城市領先指數(CCL)報55.82點(較上週升1.36%)，繼上週創23週新高後，在本週再創1年半(82週)新高，僅次於2005年9月25日所錄得的55.99點。本週所錄得的55.82點，距離2005年6月26日錄得56.07點的高峰，僅相差0.25點。可見二手樓價正逐步上升，蘊釀升破2005年樓市高位，向1994年樓市高峰(74點)進發。

綜而論之，4月份由於整體樓市氣氛持續向好，一手市場成為焦點，當中以豪宅別墅的成交最為暢旺。而二手方面，受惠於經濟向好，市民信心增加，增強了「用家」入市、以及換樓的意欲，故此，二手市場也活躍起來。

外銷市場概况

內地經濟持續向好．外銷樓盤推售增加

本月，國家統計局公佈第一季國內生產總值(GDP)，按年同比增長11.1%，遠高於年初國務院所訂的全年8%目標。而第一季居民消費價格指數(CPI)同比上漲2.7%，比一直以來的2% 為高。這些數據反映出內地對產品及服務的龐大需求，而部份資源由於供不應求，國內生產總值(GDP) 及消費價格指數(CPI)，同時上升。這個現象顯示內地正處於經濟擴張週期。由於，普遍預期中國的經濟持續急速發展，再加上美元疲弱，外資對投資內地樓市的意欲相應增加。這從4月份在港推售的樓盤類型，便可了解市場的取態。

本月，外銷樓盤在本港推售的數目，亦較上月為多。本月，在港推出的全新外銷盤(以曾刊登廣告及繕稿為準)，共計6個，為今年以來推盤最多的月份。這6個新樓盤當中，有5個是住宅類型，而其餘1個是商業辦公室。而以地區而言，當中，以珠三角區最多，有3個樓盤，其次是上海、本月新推外銷盤2個。而深圳亦有1個新推項目。

本月新推的珠三角外銷盤，分別是︰順德碧桂園．藍城、景山壹號、以及龍園8號。順德碧桂園．藍城項目為連排別墅，分7種戶型，戶型面積由152至286平方米，每戶附設私家花園。呎價約為640元，入場費為96萬。發展商提供基本裝修，但不包括傢俱及電器。該項目尚在樓花階段，發展商公佈於12月底交樓。至於，另一珠三角盤–景山壹號，發展商亦於本月在港宣傳推賣。景山壹號位處珠海，分3幢洋房，樓高28層，「入場」價為8000元/米，每平方米則價約為10000元。項目以大單位為主，一般戶型為3房、4房，主要戶型分為125、132、140及158平方米四類，發展商不但為單位提供裝修，而且提供雪櫃、空調等電器。發展商欲把該項目定位為豪宅推售。而同市另一樓盤–龍園8號亦於本月低調在港宣傳推賣。該項目已於珠海推售，發展商並没有在港設展銷廳，意向客戶只可直接到珠海的「樣板房」參觀。

除了珠三角一帶的樓盤外，上海樓盤亦在4月積極在港推售。這包括濟南路8號及錦秋花園。濟南路8號由2幢物業組成，標準戶型面積介乎893呎至1593呎，所有單位連全套裝修及家居出售。由於項目位處繁華地段 (新天地)，而且，提供優質會所及物業管理服務，所以，定價亦較進取，平均呎價約為6500元，售價介乎520萬至1000萬。負責該項目的代理透露，該項目在港推售，己售出80餘套單位，當中一名投資者斥資近5000萬元，一次過購入7伙單位。而影星鞏利則獲發展商送贈兩個價值約1500萬元的相連單位。而錦秋花園則是又一種類型。錦秋花園是別墅項目，樓高3層，地下(1樓)附設花園。由於樓盤位處地鐵站，故此，亦以進取價錢推售，均價約10000元 / 平方米。項目現為樓花階段，預計於12月月底始可交樓。

至於4月份相關的廣告投放量亦是最多。根據在主要報紙的廣告統計，4月份外銷樓盤的廣告投放量達61次。比3月份的35宗增加達74%。當中以珠三角區的變化較大。4月份有關珠三角區 (不包括深圳、東莞、廣州)的廣告投放達23次，比上月份的3次，大幅增加6倍多。這與本月多個新推樓盤均位處珠三角有關。深圳的變動亦相當大，幅度僅次於珠三角一帶。4月份深圳的廣告投放亦有12次，比上月份的4次，增加了2倍。這與觀瀾湖將會推出新一期項目有關。發展商開始進行軟銷工作，透過增加市場曝光率，增加普羅大眾對發展商及項目的認識，逐漸吸納有意向買家，以增加銷售效果。

過去的宏觀調控是會自6月開始。調控措施若然出台，當然會短暫影響外銷樓盤的推賣及銷情。然而，長遠而論，預期內地經濟持續向好，以及人民幣不斷升值，香港人對國內置業需求仍然活躍。

4月新盤量

地區	4月	3月	按月變化(%)
深圳	1	0	---
東莞	0	1	↓100%
廣州	0	3	↓100%
珠三角	3	1	↑200%
上海	2	0	---
北京	0	0	---
其他	0	0	---
總數	6	5	↑20%

4月份報紙廣告量

月份	4月	按月變化(%)
次數	61	↑ 74%
版面	58	↑ 69%

4月份各區報紙廣告量

地區	4月(次數)	3月(次數)	按月變化(%)
深圳	12	4	↑200%
東莞	2	7	↓71%
廣州	11	20	↓ 45%
珠三角	23	3	↑ 667%
上海	13	0	---
北京	0	0	---
其他	0	1	↓ 100%
總數	61	35	↑ 74%

3大外銷樓盤廣告量

樓盤名稱	地區	4月	3月	按月變化(%)
雅居樂凱茵新城．君臨天下	中山	13	2	↑220%
濟南路8號	上海	11	0	---
觀瀾湖高爾夫大宅	深圳	6	4	↑50%

*調查樓盤在各主要媒體有廣告發放及香港設有展銷地點的國內樓盤爲目標

*各樓盤詳細情况請參看個別樓盤調查報告