龍華地價推高  調控難抑房價漲勢

——2007年3月深圳二級市場月度分析 

　

3月份，各新專案入市仍然不積極，樓市十分清淡。由於中央、地方兩會相繼在3月召開，等待樓市調控方向明朗化以及等待3月30日龍華兩地塊招標出讓的結果，各新項目在等待觀望中調整開盤策略以及行銷價格，上市的步伐普遍有所推後。

新增供應方面，三月份全市僅批售2個住宅項目，批售住宅382套，3.8萬平米，一個是位於福田景田路的橄欖綠洲家園，另一個是位於寶安沙井的棕櫚堡花園。全市僅有3個小體量項目發售，分別是位於福田景田南路的橄欖綠洲家園，位於南山南海大道的陽光華藝大廈和位於龍崗坪地的檸檬時代，共推售單位784套，推售面積5萬平米，環比上月分別下降37%和49%。新推單位中，37-52㎡的1房單位有332套，占總套數的42%，66-80㎡的2房單位有272套，占總套數的35%，90-130㎡的3房單位有148套，占總套數的19%，此外有32套複式單位，其中以70㎡的複式單位為主。供應結構主要是90㎡以下的中小戶型單位，占77%，但其中投資型小戶所占比例較大。

銷售方面，全市住宅銷售43.3萬平米，4185套單位，環比分別減少27.7%和28.4%，同比分別減少39%和44%。全市均價水準保持平穩為11258元，與上月相比浮動微弱。寶安、龍崗成交面積接近全市6成，寶安成交量較大的項目主要是碧海富通城、西城豐和、宏發領域、聖莫麗斯、山語華庭等，龍崗成交量較大的項目主要是可園、龍城華府、紫郡、悅城花園、茵悅之生花園三期等。關內成交面積占全市4成，成交主要集中在南山與福田，成交量大的項目分別是羅湖的東方.尊峪，南山的新德家園、陽光華藝大廈、名家富居、西湖林語名苑，鹽田的裕達華庭等。3月份的新售項目都有不錯的行銷業績，其中陽光華藝以14500元的均價推出，比近鄰厚德品園高出近5000元，但憑藉精裝修，以及超過30%的贈送面積，仍然被投資者搶購一空。橄欖綠洲家園所在的景田南區域，交通便利，生活設施齊全，尤其是教育配套優越，加上新推單位是近年該區域供應比較稀缺的大戶型，售價達到22000元，當月全部售完。位於龍崗坪地中心的檸檬時代於3月底推售，是目前坪地最高檔的住宅專案，地標性建築，售價接近5000元，開盤當天售出9成，客戶主要來自本地及龍崗街道。

其他方面，中國人民銀行從2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點，這是央行自2007年以來在連續兩次上調存款準備金率後，首次上調銀行基準利率。是基於目前投資過熱、市場流動性過剩、通貨膨脹壓力等問題，運用金融工具對宏觀經濟進行的調整。貸款利率的上調會加大購房者貸款成本，對房地產需求產生抑制作用，但不會使整體需求出現突變。

3月30日，龍華街道兩宗捆綁了15％經濟適用房的住宅、商住用地在深圳市土地交易中心公開招標，吸引了金地、萬科、城建、建業、振業、錦繡江南等多家企業參與競標，最終兩塊地分別被金地集團以遠遠超出競爭對手的價格拿下，其中A818-0206地塊，土地面積30697.5平米，建築面積85953平米，標底20200萬元，成交價45888萬元，如果按照2000元/㎡的高層建築造價計算經濟適用房以及市政配套的投入，則可售部分的樓面地價為6973元/㎡。A817-0127地塊，土地面積22407.37平米，建築面積67222平米，標底17100萬元，成交價40208萬元，如果按照2000元/㎡的高層建築造價計算經濟適用房的投入，則可售部分的樓面地價達到7341元/㎡。這個價格比2003年10月勁力拍到的位於龍華中心區地塊的樓面地價高出4倍多，比2006年7月28日天健拿下的寶安中心地塊的樓面地價帶要高出近800元。

近年來，地價上漲與樓價上漲之間的關係更趨直接化，寶安中心區A004-0102地塊7月28日高價拍賣，樓面地價6500元，導致2006年下半年寶安中心區樓價從6月份的7000元躍升到年底的14000元，並帶動西鄉、龍華、南山、龍崗中心城等熱點區域的房價跟風上漲。此次龍華地塊的高價出讓，同樣會帶動關內關外樓價的全面上漲。

進入四月份，樓市調控方向已經十分明朗，政府不會通過行政手段強壓樓價，而是主要通過稅收以及利率調控的方式調節投資收益，增加投資成本，抑制購房需求，最終由市場來調節商品住房價格，同時通過政策性住房形式來保障中低收入者的住房需求。這樣的政策背景實際上是放開了商品住房價格上漲的空間，只要市場有承接者，價格就有無限上漲的可能。

3月雖然推售項目不多，但預熱項目不少，春華四季園、星河丹堤、金地梅隴鎮、萬科第五園庭院別墅分別開放樣板房，檳城西岸舉行產品發佈會，棕櫚堡二期和桃源盛世二期持續積累誠意客戶。4月份將迎來推盤高潮。經統計，4月份發售的項目主要以寶安、龍崗為主，寶安預計有金地梅隴鎮二期、桃源盛世二期、春華四季園大坡穀、棕櫚堡二期、龍華碧水龍庭二期和星河丹堤二期高層等六個專案發售。龍崗預計有怡瑞山居二期、東方盛世花園、萬科第五園的庭院HOUSE、天健現代城、招商依山郡、城市峰尚、中海大山地、公園大地、東方明珠城等九個項目發售，關內僅有南山的鼎盛林棲園有望推出。各新推項目的售價會普遍創新高，但能否一如既往地獲消費者追捧，則有待市場考驗。 

2007年3月全市公開發售項目一覽